Fw: [心得] 竹風最美看屋心得

看板Hsinchu (新竹)作者pylon814 (@@)時間9年前 (2016/03/30 11:02)推噓-4(4推 8噓 1→)

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※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1M-q6hwO ] 作者: pylon814 (@@) 看板: home-sale 標題: [心得] 竹風最美看屋心得時間: Wed Mar 30 11:02:00 2016 圖文完整版： http://www.886cityonline.com/thread-362-1-1.html 建設公司：竹風建設建案名稱：美麗城（最美）聯絡電話：03-550-5566 接待中心：竹北市莊敬北路、十興路交叉口附近基地位置（gmap）：樓高：14F/B2 戶數：住83店10 房型：3-4房坪數：41-47 公設比：約31% 基地：1046坪開價(萬/坪)：29起車位數：103 車位價格：115-135 預計交屋年月：105/7 竹風美麗城，這個案子其實包含兩個獨立的社區，竹風最美、竹風築美。竹風築美規模比較小，是2-3房的產品，全部只有30戶左右。現在結構體已經蓋得差不多了，2015/8月就交屋。現在兩房好像已經被掃光了。竹風最美規模大一點，近百戶，3-4房的規劃，這兩個案子，最大的賣點就是離台元近。走路進台元不用五分鐘，如果在台元上班，不但每天可以走路上下班，就連中午都可以回家吃午餐、睡午覺，這對每天朝9晚11，天天都被操得死去活來的工程師來說，的確是一大誘因！除了離工作的地方近之外，旁邊還有個中正國小，也是超近，小朋友可以睡到最後一分一秒再去上學。上學的時候，你可以陪小孩散步去上學，你自己再走路進台元上班。中午放學，你可以在台元美食廣場買便當，接他回家一起吃午餐。如果小朋友上到下午，傍晚也有機會回家跟他吃個晚餐，再走回去公司加班（越講越淒慘）。不知道有沒有網友可以分享一下中正國小的評價如何？不過我一向認為，學校的好壞，家長的組成是最大的關鍵，台元門口的曉學堂、親親人子、映樸川、竹風美麗城的住戶應該很多都是苦幹實幹的台元工程師，這些工程師多半都對教育相當注重，所以，相信中正國小應該不會差到哪裡去。至於公園綠地的部份，據代銷的說法，台元門口那塊三角地，是政府的地，要規劃成公園。這兒：但是，目前就是荒煙蔓草一片，這塊地不大，而附近車流量倒是挺大，所以，還是當做沒這回事吧。比較實際的是，把台元當做一個大公園來逛，其實傍晚的時候，的確有很多附近的居民在台元裡面散步、溜狗，而台元裡面也是有足夠的空地、寬廣的人行道可以容納這些民眾。有些公司也有自己設健身房，很多台元的員工也會辦台元內部運動中心的會員卡，這樣一來，要游泳、跑步、打球那些，就都沒問題了。生活機能上，在住戶都入住後，台元門口的曉學堂、親親人子、映樸川、竹風美麗城這些新大樓的一樓店面做生意應該都會有基本客源在。而，因為附近就是台元跟中正國小，基本的便利商店、餐飲店、文具店、補習班那些應該都指日可待。而且，其實竹北傳統市場也就在台元原本的南大門附近而已，很近！簡單的說，買竹風築美就是跟台元綁在一起，機能、漲跌、興衰起落都綁在一起。周遭大環境中，不確定性較高的是環北路對面的那排廠房。比較早做，且做得比較有規模的是石材廠，其他空地地主也有樣學樣，紛紛蓋起廠房來，原本一整排農地，都變成了廠房，而這些廠房以後會進駐什麼樣的商家，會不會帶來噪音污染？？這就比較不確定了。不過好在環北路夠大夠寬，馬路兩邊互相影響的程度不高。還有，惟馨街那側的空地，現在在種菜，以後勒？？原來，其中有一塊地，還是幾乎不鄰路的袋地，就是科技廠辦閎基B&W的基地，他硬是接了一條巷子出來當聯絡道路，大概會蓋15F左右。旁邊那塊，種菜那塊，土地沒整合起來，不過日後蓋科技廠辦的機率也很高。再來看建案內部規劃。一樓大廳挑高七米，寬七米，長長一條走道進去，這是什麼設計？讓你有走星光大道的感覺嗎？一樓公設不多，綠地也不多，有很大的面積是拿來當店面。二樓有健身房跟韻律教室，頂樓有空中花園跟曬衣場，大多都是不太需要維護保養的公設。沒有泳池、視聽室那些比較熱鬧的公設，這點倒是見仁見智，有人喜歡公設很多、像住飯店那樣，但是相對的管理費就不少，維護很辛苦，社區也常常要為了維護、管理的問題討論（起衝突）。像竹風最美就在台元旁邊，戶數也不多，其實一些比較耗資源的公設的確是不太必要，因為台元裡面就有，用台元的就好。標準層面環北路的AB棟，是大坪數的四房，約58坪。 C棟坪數最小，約41坪。 DEFG棟坪數差不多，約是48~50坪左右的大三房。 AB、DE棟的座向其實還不賴，幾乎是正東南，冬天陽光可以照的很深很深，尤其B棟、E棟，除了正東南之外，還不會吹到東北風。唯一比較要注意的是，環北路註定會成為主要幹道，交通流量大，噪音、空汙也會比較嚴重。竹風美麗城也很用心的配了5mm+5mm的雙層玻璃，希望可以將影響降到最低。另外，樓高也是有影響的，怕吵的，還是要買高樓一點，環北路跟不遠處的中山高，肯定會讓你了解車水馬龍這句成語到底是什麼意思。不然也可以考慮面惟馨街的F,G棟，尤其G棟的屁股跟側邊還是朝南，有DEF棟擋著，也不太會吹到東北風，也不錯。C棟客廳會有很好的view，可以遠望新豐、湖口，但是正朝東北，冬天風大。眼尖的朋友應該已經發現了，竹風最美的格局，戶戶主臥都有個空間讓你規劃成更衣室。更衣室到底厲害在哪裡，我自己是不太在意有沒有更衣室，但我知道有很多女生很喜歡，有個更衣室，讓女王收藏戰利品，心情就是好！（就像海尼根廣告裡面那樣）另外，竹風築美還有一個亮點，樓高三米五。樓高三米五，要這麼高幹嘛，又不是姚明，很多台北的房子也才兩米六阿！原本我也覺得樓高還好，有一次去參觀了朋友的新房，樓高三米五的，一進去，那個空間感就是氣派，那是一種你無法用裝潢來包裝的氣勢與寬闊。這麼形容好了，樓高較低的房子，例如只有兩米五六的，你一進去就覺得好像有朵烏雲壓在你頭上，整個人都悶悶的。而樓高高的，進去以後，就好像永遠陽光普照，整個人都很輕鬆，沒有壓力說我鬼扯嗎？這真是要自己親身經歷才能體會，很難用筆墨形容阿，朋友還有阿，有件事也不得不提，竹風築美強調他是五年防水保固、五年機電保固（保固範圍建議簽約時詳細定義清楚），這在新竹的確很少有建商敢這樣推案子的，很多都是一年保固（保固期漏水還不理你:'(），他敢這樣打廣告，不是對自己的建築品質有信心，就是得建立強大的後勤維護團隊，至少，我們可以感受出建設公司在這方面的誠意。至於價格，開價29，看得令人有點難過，不過實際聊了一下，會得到一個友善的折扣，而且，應該還存在一些空間。太模糊了嗎？是的，讓我們來看一些實際一點的數字。住展對這個案子的推估行情價是22，如果用住展的推估價格來推算，最小坪數的c棟，搭一個車位，總價落在1040萬左右。再看看周遭相近的建案，親親人子，目前在591上可以看到親親人子三房加一個車位最低價的開價是六樓的1030萬，一般而言，都還存在著一定的議價空間。而，除了六樓之外， 2,5,7,9F都有開價在1100以下的物件。這些物件，如果沒有去化，對竹風美麗城的銷售存在非常大的壓力，基本上，親親人子的建商圓家華建設在新竹的風評不差，而親親人子脫了外套之後的外型也是非常搶眼，相較之下，竹風美麗城還屬於一個不確定未來會長怎樣的預售階段。（親親人子表示:我長這樣) 親親人子對買方來說，較大的抗性在於交屋在即，短期資金壓力較大。而美麗城還是預售階段，離交屋還一兩年，短期資金壓力較小。但是對這種短期資金壓力比較敏感的是投資客，在跨過頭期款的門檻之後，自住客主要考量的是長期的資金壓力，也就是比較在意總價高低和還款能力。以目前低總價、首購、自住為主的市場氛圍來看，竹風美麗城在親親人子市面上流通的物件還沒去化之前，要突破親親人子的總價，逆風高飛的機率不高。就像先前說過的，買竹風美麗城就是跟台元綁在一起，台元六期、七期不斷在擴建，而且慢慢的朝向只租不賣的方向在規劃，有謠言說聯發科要跟台元買辦公室，台元不賣，聯發科怒買附近土地打算自己蓋辦公室（未經證實，且公開資訊觀測站尚未查獲買地資訊）。全台十大ic設計公司有好幾間都在台元，甚至陸資IC設計公司海思因為竹科進不去，特地來台元設點要挖人，台元門口這塊不大的腹地，還是有地段上的稀有性在。目前房市一片低迷，台北市的成交量比sars時還慘，新竹因為就業機會充足，房價所得比還不像台北那樣離譜，房市是沒像台北那麼淒慘啦，不過其實建商、代銷都有自己的資金壓力，也會視市場行情對實際售價做調整，如果有自己喜歡的物件，還是耐著性子，好好的談談看，有談有機會。如果想知道竹風美麗城附近還有什麼建案，可以到建案資料庫來查查看，地圖上每個框框就是一個建案或社區，點開每個框框上的⊙，就會出現建案名稱，點擊建案名稱就會進入建案首頁，查看建案詳細資料。目前建案資料庫已經有新竹市竹北市兩千多個預售屋、新成屋，是該區域全國最完整的資料庫，建案資料庫詳細使用說明可以參考這邊，另外還有建案地圖喔！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.120.188.226 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1459306923.A.E98.html ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ※ 轉錄者: pylon814 (59.120.188.226), 03/30/2016 11:02:36