Re: [新聞] 高雄中古屋 出現逃命潮
看板Kaohsiung (高雄)作者ceca (生活藝術大師 N)時間8年前 (2016/10/12 15:54)推噓35(38推 3噓 15→)留言56則, 42人參與討論串2/2 (看更多)
※ 引述《popoallan ()》之銘言：
: 高雄中古屋 出現逃命潮
: 高雄市京城建設農16指標豪宅案「京城」，尚未公開，上個月就有實價揭露高樓層成交每
: 坪60.3萬元創區段新高，難道買氣回溫了嗎？
: 高雄房仲指出，除特殊豪宅創高價，多數新案已開出區段相對低價行情，購屋送裝潢、家
: 電或低價促銷，統計近期高市中古屋，全市每5個待售物件就有1件降價，高雄市鼓山區因
: 釋出物件多，降價物件佔近25%。
: 永慶房產統計，高市委售物件約1萬5135件，其中近期已降價物價已達3186件，降價比達
: 21%，換言之每5戶即有1戶屋主已自行降價。
: 台慶不動產高雄大順龍華加盟店協理李哲維指出，不少新案開出區段低價，以美術館為例
: 成交價在2字頭，廣告戶甚至出現1字頭，「新案貸款成數高且有購屋送家電、禮品優惠，
: 建商讓利如同追殺舊屋，中古屋不得不降價求售。」
: 李哲維分析，目前多數中古屋已降價產品，成交價還要再打9折，部分尚未降價產品要打
: 75~8折才有機會成交，下半年開始多數屋主已感受到新案讓利壓力，降價意願提升。（葉
: 家銘／高雄報導）
: https://goo.gl/TX6itB
葉佩雯阿..
美術館那個不就上次喊18w/p的廣告戶.
我忘了是不是2F,然後只有一間還是兩間.
並且還強迫你要買裝潢,我忘了是不是一百萬.
你含一含,你還是要買到一間2F價格2x萬並且還是廣告戶限定,你去應該已經被買走了.
結果整個案子平均價在27...你不能說他漲,但他也沒跌..XD
然後中古屋這邊應該都是只那些新古屋才對.
因為一般聽到中古屋想法就是20年屋,至少也會想到10年以上.
而這邊講的高價則是0~5年屋這種.
這種通常轉賣會貴是因為他有裝潢.
例如他10F入手24好了,50坪,他花100萬裝潢,他要轉手賣自然就開28~30,底價27.
旁邊新屋空屋推出來,10F要賣25.
你就會看到新古屋比新屋貴的狀況.
賣家也不怕新屋比它便宜,因為你買了新屋你還要花錢去裝潢...你現金吃很兇.
所以如果你沒額外的現金裝潢,你要把裝潢慣在房貸理,你就只能買這種裝潢好的新古屋.
因此,實際上你用同樣新屋空屋去比價,並沒有降.
當然去年年底到今年,價位應該都差不多,不像前幾年一直衝.三個月漲5000塊一坪.
and...這可以從土地成交價看的出來.
建商賣房子是依據土地價格來定價的.
那是固定公式.
so..土地不跌,新屋不跌."不可能"退讓.因為高槓桿,你退讓的影響數字被放大後太大了.
(高價位建案還有可能,我指的高價位是豪宅型一坪3x以上的)
一個區域,新屋的增值都是被土地賺走,建商只賺工本費.
當然也因此造就一堆建商,本業不賺錢,老闆越來越有錢.
因為..土地是老闆的不是建商企業的,老闆把土地養肥了在賣給自己的公司在蓋房子.
而公司是上市公司,如果公司那麼好賺,大家應該快點去買營建股才對..
可是大家自己看營建股狀況,獲利有沒有外面講的那麼可怕啊...XD
不過葉佩雯還是要殺殺這些中古屋屋主的氣焰拉..
不然很難成交.
因為你風向是在講降價.
買方全都出低.
這時候仲介自然就順風對著賣家喊降.不然成交困難.
基本上仲介在乎成交,他同時會哄抬買家的買價和殺賣家的賣價.
他們只要成交,不要胡亂想甚麼多賣10萬仲介可以多賺6000塊這種奇妙的想法.
同樣的前幾年風向吹漲,所以仲介會對買家喊漲.
而實際上新屋目前是持平,賣價目前都卡在那邊.
而建商則是慢慢推案,這可以在好幾塊新開工的土地上看到端倪.
如果走跌,就不會有開工,持平以上才會開工,這也是一個指標.
例如去年年底到今年520以前,觀望很重,所以開工量其實很低,最近則是又開始蓋.
(不要看蓋到一半的,那個頭洗到一半就必須洗下去,像這篇講的京城.
他那個是兩三年前開始蓋的,那時候甚至還沒開始打豪宅,因此他蓋豪宅.
蓋到一半打豪宅,蓋到後來房地和一,他都必須繼續蓋下去..)
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.242.125
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1476258896.A.03E.html
推
10/12 16:03, , 1F
10/12 16:03, 1F
推
10/12 16:03, , 2F
10/12 16:03, 2F
推
10/12 16:04, , 3F
10/12 16:04, 3F
推
10/12 16:05, , 4F
10/12 16:05, 4F
推
10/12 16:10, , 5F
10/12 16:10, 5F
推
10/12 16:17, , 6F
10/12 16:17, 6F
噓
10/12 16:19, , 7F
10/12 16:19, 7F
推
10/12 16:23, , 8F
10/12 16:23, 8F
→
10/12 16:23, , 9F
10/12 16:23, 9F
推
10/12 16:25, , 10F
10/12 16:25, 10F
→
10/12 16:27, , 11F
10/12 16:27, 11F
推
10/12 16:28, , 12F
10/12 16:28, 12F
推
10/12 16:35, , 13F
10/12 16:35, 13F
推
10/12 16:44, , 14F
10/12 16:44, 14F
推
10/12 16:59, , 15F
10/12 16:59, 15F
推
10/12 17:03, , 16F
10/12 17:03, 16F
→
10/12 17:07, , 17F
10/12 17:07, 17F
你問題是沒新透天給你買.
少數新透天都是2xxx起跳,並且可能是六米路,土地無法被整併沒價值.
(因為整塊土地無法蓋大樓,才會被拿去蓋透天...可以蓋大樓的土地都部會拿去蓋透天
主要是透天建商的利潤太差...)
而你說中古(20年以上)並且有土地價值的.
如果透天10門口米路價位在1000萬的3F,旁邊大樓三房大概只要500萬.
另外1000萬的透天你買下來可能基本整修就要100萬,裝潢在函上去150萬.
500萬的大樓買了就直接住,裝潢也不過30萬.
你再說那種5xx的透天,大多都是2F磚造.
你居住面積比3房還小,並且要爬樓梯,然後屋況也不好整理也要100萬以上.
(2F大多都要整150,你會把傳統2樓三的格局打掉,樓梯改掉,化糞池改掉,水塔改掉.
並且違建到3F,不然空間太小)
至於新整理好的透天的都要賣你800萬以上.(6米巷)
貸款成數也比大樓困難一點.
至於你拿那些高應大靠近高架橋,或是鳳山的透天,沒整理4xx,整理700來講的話.
可是問題是旁邊大樓三房20年也不過4xx...
並且你土地沒價值,可能使用分區都是住三住二..
so...一切都是錢的問題.
同樣的居住需求,你買透天就是比較貴.
並且住起來的維護成本也貴.
你光今年這兩個颱風,你都有持有就知道,透天要整修成本就比大樓貴很多倍.
不過當然反過來,大樓有管理費透天不用就是了.
然後人是金字塔,越窮的人越多.
所以....透天要搶老大樓公寓的市場是很困難的.
(勘住來講,10米路透天1100.6米700,大樓三房500,公寓300)
尤其在這種新透天都不蓋,老透天還在被建商收購整併變少的環境中.
另外爬樓梯是很多人的罩門.
尤其老年化社會,太多人不能爬樓梯.
很多老人賣透天買大樓也是這樣來的.
另外大樓有管理,有人倒垃圾....這也是居住服務的社會訴求走向.
不過我不否認.
以投資來講,買"有土地價值"的透天一定優於大樓.
至於住起來不舒服?...投資不思考這個,又不是自己住.
另外很多都是拿去改套房出租,弄高投報率.
改一堆套房直到哪一天建商來整併土地,在獲利了結...
※ 編輯: ceca (180.217.250.226), 10/12/2016 17:26:38
推
10/12 17:16, , 18F
10/12 17:16, 18F
推
10/12 17:31, , 19F
10/12 17:31, 19F
→
10/12 17:52, , 20F
10/12 17:52, 20F
推
10/12 18:03, , 21F
10/12 18:03, 21F
推
10/12 18:20, , 22F
10/12 18:20, 22F
那邊使用分區是住二和住三.
蓋不了大樓.
同樣的她土地增值會很差.
因為他沒有被整併的價值.
so..一般我們買透天,都會選商四商五的土地.
這種土地才是黃金...
住二或是整片形狀不完整或是旁邊有公寓或大樓打亂整塊土地的.
基本上完全不會去屯....因為沒價值土地是垃圾,你還要繳很重的土地相關稅金.
很多人對土地沒概念,以為只要是土地就有價值.
那是很可怕的謬論,會讓你買錯房子把錢套在那邊一輩子無法翻身.
※ 編輯: ceca (1.172.242.125), 10/12/2016 18:23:45
推
10/12 18:39, , 23F
10/12 18:39, 23F
推
10/12 18:42, , 24F
10/12 18:42, 24F
推
10/12 18:42, , 25F
10/12 18:42, 25F
推
10/12 18:47, , 26F
10/12 18:47, 26F
推
10/12 19:03, , 27F
10/12 19:03, 27F
電梯,白牌80有牌100~120.
你看土地價格大約"10萬",沒電梯,"基本款"的透天,價格大多都在1000上下.
今天弄一個電梯上去,賣你1100~1200..差不多.
不過有電梯你就有維護費了.
並且是你自己擔,不像大樓好多人去均攤.
你一個月保養可能1500~2000,然後損壞維修你都要自己出錢.
這個你光保養費,就跟大樓管理費打掉了.
然後大樓你有繳管理費,你外牆滲水或頂樓漏水,是管委會負責修理你可以省一筆.
你透天還要額外支出費用.
so...住透天當然ok...但是問題當然是發生在coco上面.
有錢甚麼都好辦...
※ 編輯: ceca (1.172.242.125), 10/12/2016 19:09:59
→
10/12 19:17, , 28F
10/12 19:17, 28F
推
10/12 19:53, , 29F
10/12 19:53, 29F
推
10/12 20:03, , 30F
10/12 20:03, 30F
噓
10/12 20:10, , 31F
10/12 20:10, 31F
推
10/12 20:18, , 32F
10/12 20:18, 32F
→
10/12 20:18, , 33F
10/12 20:18, 33F
推
10/12 20:45, , 34F
10/12 20:45, 34F
推
10/12 21:47, , 35F
10/12 21:47, 35F
講道外圍是這樣子.
外圍如果你是"抄底"會賺.
但是外圍新屋很危險.
抄底就是,例如20年前的那次大崩盤.
舉....岡山好了.
岡山的大樓20年前那一波蓋了,在崩盤後大約1x年落底時,那時候崩潰到一坪3~4萬.
你抄底買入3萬,之後回溫到今天大約8萬.
你一樣賺一倍以上.
但是如果你是買20年前剛蓋好的新屋.
我沒搞錯的話那時候也要10~12萬.
你今天可能都還沒回本.
透天可能好一點,但是一樣...
20年前岡山新透天大概在7xx~800.
你今天20年透天也差不多在這個價位.
市區新屋可能還會衝到超過讓你有賺.
外圍的新屋只要經歷過崩盤,你等到下一次大多頭可能才剛好回本.
so...一樣是歷史的經驗告訴我們.
外圍新屋很危險.
但外圍中古屋,一樣可以炒一樣可以賺,賺得一點也不比市區少.
外圍主要在於切入時間點和買入價位.
外圍的低潮有時候會太便宜,跌過頭,因此利潤有時候很驚人.
市區有時候支撐力比較強,上下的弧度比較少.
但是無論市區還是外圍,新屋都是很危險的東西.
最主要原因還是那句話.
他和中古屋(20年屋)差價太大了,並且它的價值太多都在於虛幻的"爽"度上面.
人真正的基本需求是住,而不是爽,所以保值是"住"保值不是爽保值.
這永遠都要分清楚的東西.
不過當然,跑短期,除非遇到大崩潰.
不然你甚麼東西都可以買的..
就算是新屋,行情1000,有人缺錢要賣800你為啥不買來轉賣950賺一手呢..??
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 10/12/2016 23:38:38
推
10/12 23:51, , 36F
10/12 23:51, 36F
推
10/13 00:18, , 37F
10/13 00:18, 37F
推
10/13 02:25, , 38F
10/13 02:25, 38F
推
10/13 08:48, , 39F
10/13 08:48, 39F
推
10/13 09:03, , 40F
10/13 09:03, 40F
推
10/13 10:02, , 41F
10/13 10:02, 41F
→
10/13 10:02, , 42F
10/13 10:02, 42F
→
10/13 10:03, , 43F
10/13 10:03, 43F
推
10/13 10:06, , 44F
10/13 10:06, 44F
→
10/13 10:06, , 45F
10/13 10:06, 45F
→
10/13 10:06, , 46F
10/13 10:06, 46F
→
10/13 10:41, , 47F
10/13 10:41, 47F
推
10/13 10:54, , 48F
10/13 10:54, 48F
→
10/13 10:55, , 49F
10/13 10:55, 49F
→
10/13 10:55, , 50F
10/13 10:55, 50F
→
10/13 11:17, , 51F
10/13 11:17, 51F
推
10/13 11:59, , 52F
10/13 11:59, 52F
75重劃區要成為農16不容易.
他大概是小文山特區的底子.
只有中都才有成為下一個農16的淺力.
當然你說一坪30..
如果你只看特定產品,是有可能超過.
可是平均價要超過30,兩三年內有點難.
(75現在平均價應該是在25左右吧,比文化中心或是火車站附近還便宜一點點
火車站和文化中心平均26)
並且等他平均價超過30,美術館應該也都3x平均以上了.
75的罩門在於.
1.交通...受渠道和老部落的切割,五甲的交通又混亂不好.
2.四周居民的素質,那邊早期是以勞工為主的區塊.
農16是吃美術館,美術館則是天生條件好可以獨立打造.
3.腹地...可蓋面積比文山特區還小,更不論美術館的規模.
雖然有新彎曲加持,但是隔了福誠國中那一代和渠道,會扼殺75衝上第一線的潛力.
不過要成為文山特區還是有機會的.
and..美術館當年可以無視和市區區隔是因為他腹地很大,所以可以完整的獨立打造.
75重劃區腹地有限,因此你還是受四周擴散買盤影響很大.
中都則是他和農16一樣可以吃到美術館/農16擴散過來的買盤.
並且連在一起串成一片.尤其之後鼓山台泥那一片也是串再一起.
所以打造的淺能和四周居民以及配套都很強.
這也是為啥建商這邊買了土地都不蓋的主因.
因為它們在等政府把土地大量釋出後,各自搶好囤貨土地.
在串聯起來一起推案,把這邊一次炒作衝上天.
(要先知道誰搶了多少塊土地,然後彼此可能還會做一些交換或聯合開發之類的)
而75重劃區,則是買地就蓋買地就蓋..
這也可以從建商的態度看得出它們對這些地方的重視度和策略性.
當然我不否認75重劃區漲不少..
當年五甲公園剛蓋好,哲林也同時蓋好的時候.
哲林"平均"價我忘記是不適22還是21.
這段時間內,他漲得比農16還多...論是新推案件,還是你持有的中古屋價格.
(價位高從來都不是漲得快的保證....)
至於建商幹嘛賣貴一點還是怎樣.
如果是大型像興富發這種,他有推案壓力.
所以他能賣掉就賣掉,不能賣掉是因為你牴觸到他的底價公式,他也不會賣.
(上市公司的壓力,他要做營建股王,所以要持續有營收獲利和大量的推案量.
so..有賺就跑,大量推案,是他的作風.)
而對中小型建商就會有很多操作.
向光華路的四季純好了,他一開始賣賣得很熱銷,所以她留一半的戶別不賣.
蓋好才賣成屋.
另外也有操作就是..
我還是賣,但是我的物件用我自己私人在吃下來,之後在私人轉賣.
這樣我獲利又可以進私人口袋...
當然怎樣操作跟建商的股東結構也有關係.
整個建商都是家族的人的,他就會以建商獲利來操作.
有各種股東的,就會以私人獲利最大解為操作.
而建商基本面來看,他最重要的獲利就是基本的那個公式...
(只要穩穩地成交在他的公式上面,他就可以跟所有股東交差了)
在這個公式以上怎樣都可以,但是不可以低於這個標準底線,除非他瀕臨倒閉了.
(倒閉也有可能被另外一個建商或金主整個便宜吃下來繼續賣一樣的價格)
and...題外話.基本上中古屋並沒有跌.
夢皇家兩房是買在280四房車位570,正勤是買在460,475,480.
目前夢皇家兩房應該成交都在3xx,四房車位在6xx,正勤應該在530上下.
開價永遠不是重點,要看成交價...
不過從去年年底到今年中,價位都卡在那邊沒啥變動.
另外,身為投資客,無論你玩短期還是中期還是長期.
你都會狠狠的殺價或是等便宜...XD
這才是投資客本色.
昨天才下握一間,開價打對折的....
腰斬出價沒在害羞的.
※ 編輯: ceca (118.150.237.52), 10/13/2016 15:50:40
噓
10/13 18:43, , 53F
10/13 18:43, 53F
推
10/14 12:56, , 54F
10/14 12:56, 54F
→
10/14 12:56, , 55F
10/14 12:56, 55F
南仁湖最近不是在鹽埕區有一個收透天蓋大樓的案子.
以前鹽埕區因為沒落,房價低,所以建商不去收透天來蓋.
後來鹽埕區興起,你看鹽埕區開始一棟棟大樓在蓋.
從港灣麗池到城中城對面的星海灣.
旅館也是.
而早一點的山海領事館和海揚價位也都不便宜.
不過鹽埕區有一個問題是.
透天不好收.
主要是因為那邊是早期精華區.
雖然沒落了,但是屋主比率還是很多都有錢人.
並且很多都是祖產....祖產在台灣人觀念中比較不賣,以免變成敗家子.
另外一點就是,很多屋主都在國外,已經不是拿綠卡而是直接外國公民.
你那些移民美國的不會這樣賣,他的環球稅太重了之外.
國外屋主很難聯絡,所以你收透天會比較麻煩.
and..今年我記得不是又有一塊地要動工蓋住宅大樓.
另外慶旺也在那邊有一整塊愛河第一排的土地整並,只是不知道哪時候要推案就是了.
至於蓋透天的案子.
鹽埕區應該也很少吧...@@a
他畢竟也是屬於高雄市.
港灣麗池賣的不錯,所以土地也都是以蓋大樓為主.
※ 編輯: ceca (1.172.248.94), 10/14/2016 13:35:34
推
10/15 20:16, , 56F
10/15 20:16, 56F
討論串 (同標題文章)
Kaohsiung 近期熱門文章
79
102
PTT台灣在地區 即時熱門文章
