Re: [閒聊] 高雄市中心房價大崩盤?

看板Kaohsiung (高雄)作者ceca (生活藝術大師 N)時間8年前 (2016/12/29 21:30)推噓26(27推 1噓 16→)

留言44則, 27人參與討論串2/3 (看更多)

※ 引述《lapetos (latt)》之銘言： : 最近看了一下高雄的房價 : 發現高雄市中心好像也有崩盤的趨勢 : 一堆本來三房開五六百的房子 : 現在都掉到剩四五百 : 整整差了一兩百萬之多 : 有的甚至還只開三百多萬 : http://i.imgur.com/NQDPkzu.jpg

: 有沒有人也感覺到市中心正在崩盤的情況呢？ : -----------------(以下請勿刪除)--------------------------------- : 高雄板非心情板、個板，無關高雄廣泛市民之文章請勿張貼。 : 例如：我家隔壁的母貓生了小貓、對面的阿婆一個人獨居之類的。 : 這裡是高雄板，請討論與多數高雄市民有直接關聯性的文章這果貿國宅耶... 3年前可以買在8~9.. 你是在證明大漲嗎...XD 那時候我有在考慮要不要進果貿國宅. 因為果貿有鐵路地下化的利多,外加他其實被低估的很厲害. 跟民族國宅一樣... 不過因為果貿的格局不太喜歡,所以後來沒有碰. 至於其他間也沒便宜到哪去. 你看他單價都是13~15... 另外北高本來就漲的慢,因為話題少. 然後北高因為10年前就在漲,所以原本是北比南邊貴. 後來當你話題變少後,投資資金自然就轉移到新的話題區去... 少了投資資金推升漲幅就慢,然後就回到基本面. 而基本面上,南高的20年屋本來價位在11左右,北高上13... 投資資金離開後,自然北高要停下來等南高. 所以大家可以看到後面這四五年,南高的"老"房子增值性比北高明顯. 追到現在,你生態園區四周20年屋,大概就和前金區新興區的20年屋價格差不多了. (當然巨蛋那邊還是貴一點,因為有名嘴天天講那邊是蛋黃區,所以還是有投資資金在那邊) 而投資資金就往更大的話題區,例如新彎曲那邊去了.. 投資資金永遠都是跟著話題跑的. 就像台北大安區很悲慘,價格掉得亂七八糟,但是大直水岸包含中古屋反而沒啥掉. 因為那邊有話題... 他會直到話題燃燒耗盡後,才會回歸基本面... 我們如果玩中長期,會去追新的話題區就是這樣來的. 當你跟我說大安區多蛋黃,我會認為他已經漲完了. 也因此大家也看到,台北重心往東移,跑去信義計畫區. 甚至連商圈都是,東區店面衰退,101那邊接收東區的興旺走. 因此你如果前幾年擠入大安區,那今天你就節哀順變. 當然中長期也部會去沒話題的地方,例如大同區.. 因為沒話題也沒改變,這樣太牛皮了沒搞頭. so..一定是追最新鮮的話題,剛出爐的話題.跑在第一波. 後面後知後覺的投資資金進來就會幫你拱高. 然後等到哄抬到很旺大家都看好的時候就準備賣了. (不要愛上自己投資,在最好大家都搶的時候一定要賣,不要捨不得...) 同樣回到高雄. 高雄北高市1x年前開始吵得,2004年美術館開始,到後面巨蛋和高鐵. 你這四五年才擠去北高都太晚了.... 我朋友巨蛋一間4房買買在四年前,結果到今天根本沒啥增值. 反而諾貝爾4年前可以進在9.今天你看都要11~12... (那時候我們進了亞太花園10w/p,仲介同時有報諾貝爾底價9問要不要買) 當然更不如去買民族廢墟國宅,總價直接翻兩倍以上.... so....中長期一定鎖定兩件事情. 1.被低估...例如北高雖然沒啥漲. 但是果貿國宅那時候太低,9w/p...可以進,以經驗來估他應該在11左右合理.. 2.多話題區. 例如諾貝爾靠一個圖書館就翻個25~30%增值.... 你說它爛..他一樣漲給你看... 當然多話題區要注意有沒有價格已經衝太高. 例如3年前的摩天高雄千萬不能碰,他居然上30w/p,是要嚇死誰啊....=.= 因此他自然要面對脫離基本面太遠的修正問題... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.73.209 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1483018237.A.7D7.html

推

ar33ar33

12/29 21:33, , 1^F

12/29 21:33, 1^F

你說哪個東西一坪10萬?? 果貿嗎?? 果貿有10萬可以買.. 11投資價值就偏低了. 因為你買了你就算賣12你也沒利潤阿. 你交易成本就8% 何況果貿要賣12要賣一段時間...並不會立刻出去. 果貿要賣12應該比諾貝爾要賣12還要慢一點... 主要是屋齡格局和她目前的環境都比較差造成的. ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 21:39:22

推

soulism

12/29 21:38, , 2^F

12/29 21:38, 2^F

不棟產是資產. 他有收租的效應. 當租金再漲就是不動產的基本面變好. 然後資本主義世界,時間久了,房子會落在少數資本家的手上. 所以...看的是租金和投報. 然後因為人口過度依賴都市,所有人都往都市擠. (很多人戶籍還掛在外面,尤其像澎湖有一些特殊補助之類的) 所以人口問題在都市完全看不到. 人口問題反映在農村鄉鎮,例如麻豆,田中... 甚至連觀光區都無視人口減少的問題. 薪水反映在租金.... 但是因為大家擠都市造成薪水問題也被抵銷掉.... 現在問題在於人民依賴都市太嚴重. 就像一堆人說房價太高. 但她幹嘛不去住西螺,去住斗六. 你說沒工作...那你往都市擠就乖乖面對惡性住宅競爭問題. 當過房東都知道,在都市的房子多好出租... 所以當過房東的人,從來都不去思考少子化的問題. 因為他們看到的是另外一個世界. 會想到少子化的大概只有專做學生的學生宿舍. 不過學生宿舍,幾年前就在講不好搞了,何苦傻傻擠進去勒. 學生又不單純,租金又低拉不高,又只有開學前可以租沒租掉很麻煩. 傻子才去碰學生宿舍.... ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 21:45:13

推

lpllpllpl

12/29 21:42, , 3^F

12/29 21:42, 3^F

那時候交易,哪個投資客買到10萬以上...XD (當然外地人看網路就亂買的會買在10萬多一點...投資客會等在地仲介幫他找物件. 一當某一戶要賣8萬,立刻打電話給投資客,他立刻吃下來,這種都部會上網路廣告的. 但是實價登陸你是可以看的到成交的,所以有興趣可以去爬實價登陸)

推

RonaldFisher

12/29 21:43, , 4^F

12/29 21:43, 4^F

→

lpllpllpl

12/29 21:43, , 5^F

12/29 21:43, 5^F

→

lpllpllpl

12/29 21:43, , 6^F

12/29 21:43, 6^F

現在大概在11多一些,有裝潢的大概會上12~13.... 不過通常我講行情是,堪用屋況,會撇除裝修後拉高的價格,也會撇除廢墟的價格.

→

RonaldFisher

12/29 21:43, , 7^F

12/29 21:43, 7^F

→

RonaldFisher

12/29 21:44, , 8^F

12/29 21:44, 8^F

諾貝爾地點無敵. 你看旁邊幾棟,連賣都不賣,屋主惜售很嚴重. 至於諾貝爾,他的問題在他自己本身. 一方面建蔽率太高,壓迫感+黑漆漆+空氣不流通+塞太多人. 另一方面當年建商倒掉造成很多產權問題和黑道進駐,後面管理爛掉過一段時間. 但是漲跌和她爛不爛無關. 好東西100塊,爛東西5塊. 當環境變化,好東西110塊,爛東西8塊. 請問哪個漲得比較多....XD 漲跌看變化看比率....不看他價位.

推

v2ssili

12/29 21:45, , 9^F

12/29 21:45, 9^F

後譯是一個不棟產戰區之一. 主要是因為高醫的關係,我以前講過的養老宅.有錢老人會搬過來住.因為離醫學中心近. 後譯地點很棒,市中心的正中間,到哪都方便. 當年後站都蓋透天,過來買的都中產階級以上,所以居民大多水準也不錯. 外加透天多所以其實住宅量比較少,需求又高,所以有競爭關係. 不過後譯也因為他是主戰區之一,所以當大漲波段來臨時,他會比較早漲. 他比前金區,新興區還要早漲. 他近乎跟文化中心或中央公園同步,略晚於美術館農16新彎區... so...要買後譯你要敏銳地看蛋黃,也就是高雄指標性最貴住宅區的地方. 當蛋黃衝起來得時候,就要切入後譯了. 不然沒多久後譯就跟上...你就只能在往新興區退守.... 後譯這邊大樓很少,價格20年屋大概都要14左右,比火車站前站還要貴個一萬多. 另外,後譯這邊的空地一直都是高雄陳家把守. (你看高醫在那邊就知道這邊是陳家大本營) 因此新建案推案量非常低是因為,建商買不到土地. 但最近南合興把很多塊這邊的地都賣掉了. 目前是還沒看到建商有動作拉,最多高醫對面那一間矮樓層華夏. 我是不知道建商再打啥算盤,也許在等鐵路地下化+亞洲廣場. (剛好在中間,兩邊都吃到) 當然另一方面,這邊土地交易價大概都在55~60左右. (如果我沒搞錯的話,可能比生態園區那邊還要貴一點點) 之後如果要蓋來賣,"平均"價15F應該也要上25萬,甚至可能會再拉高一些. 所以可能之後新建案,一推出來就不便宜.

推

g10

12/29 21:45, , 10^F

12/29 21:45, 10^F

※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 21:57:58

推

asiu

12/29 21:48, , 11^F

12/29 21:48, 11^F

推

lpllpllpl

12/29 21:52, , 12^F

12/29 21:52, 12^F

→

lpllpllpl

12/29 21:52, , 13^F

12/29 21:52, 13^F

諾貝爾面圖書館的就貴了,成交到14~15都有.(沒裝潢的) 他面內低樓層大概在12上下(有仔細挑慢慢等,可以買到11) 面85大概在13,面圖書館就很貴然後釋出不多... 諾貝爾主要吃到是圖書館的加持. 輕軌帶動的效應反而很低. (輕軌對五甲那邊影響比較大,對新彎區影響比較小) ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 22:01:07 ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 22:01:36

推

catisme

12/29 22:05, , 14^F

12/29 22:05, 14^F

推

SINW

12/29 22:08, , 15^F

12/29 22:08, 15^F

推

SINW

12/29 22:09, , 16^F

12/29 22:09, 16^F

推

keith222

12/29 22:15, , 17^F

12/29 22:15, 17^F

他一間三房本來"開價"95萬. 現在應該也要兩百了... 果貿你再爛也要3xx... 價格本來就差很大...XD 爛東西有爛東西的價格. 你要想人口是金字塔,越下面的人越多. 所以越便宜的東西要的人越多. 不要用自己的水平去看爛東西. 你必須站在一個客觀的角度,用整個社會的結構去看所有的東西. 都更蔡英文說要100%同意. 現在只有假都更,沒有真都更. 假都更就是,全部都被建商或開發公司買起來. 他的左手和右手都更,騙政府獎勵用....從頭到尾都沒有一班住戶. 只要有一般住戶,沒人去碰都更.... 因為要100%同意...根本搞不起來,一定會被勒索,被釘子戶大開口. 你獎勵加1000,釘子戶一樣跟你要1300....你加再多都沒救. 所以不用期待都更了... ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 22:22:33

推

hhhhh

12/29 23:05, , 18^F

12/29 23:05, 18^F

沒建商想做啊. 都處於議員在騙政績的階段而已. 沒建商想做那誰來主持都更呢?? 之前不用100%同意就沒人要幹了. 何況現在蔡英文說要100%同意. 擬開放再多獎勵容積也都沒救,不會有人想做. 但是無論他有沒有都更. 他都是個房子,都可以住人... 所以他都有個價格在那邊... 要是真的要都更,那他也絕對是會大漲一波. 因為如果一坪換一坪就好,那個位置被都更,蓋成29F平均價26~27萬. 你隨便一間35坪的,就要九百多萬了... 他的價位絕對不可能再現在的兩百多. 他現在價位在兩百多就是完全不考慮都更這個選項後的價值.. ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 23:10:51

→

hhhhh

12/29 23:06, , 19^F

12/29 23:06, 19^F

假都更要看開發公司或建商收購的狀況怎樣. 你先看這幾年有沒有人一直再持續買進. 之前城中城就有人持續再買進,所以你看這一年多城中城幾乎沒有人拿出來賣. 因為被掃光光. 可是他掃到85%本來想說可以拆來都更了(應該是和地主也談好..城中城本身是地上權) 結果蔡英文說要100%.... 我是不知道那個大戶崩潰了沒...XD 都更,你沒有強拆的法令,永遠都不起來. 全世界只有台灣在100%. 甚麼民主自由博愛仁慈的國家,都馬有強拆政策... 另外,都更在高雄不夯. 那麼多透天可以買來拆掉...何苦去都更呢? 隨便拆個200坪,一間透天20坪只要收個10間就有... 你要搞公寓,可能要50戶以上甚至整個社區收都幾百戶. 那個太難搞了,建商沒事情不會自找麻煩. 更何況高雄市區還有很多空地可以買... 甚至很多都是,我先買停車場,再跟旁邊的透天住戶談看看他們願不願意賣. 不願意賣也沒關係,我停車場本來就夠大可以蓋. 如果旁邊願意賣再一起收起來蓋更大間的大樓. 進可攻退可守....不怕釘子戶.. 而公寓??? 講白一點,我們投資客買透天要養地的,看到旁邊有公寓就不買了. 因為旁邊有公寓注定你的透天可能一輩子不會有建商來跟你收購.. 土地已經爛掉..沒價值了. so..買透天的,看到公寓都是避之唯恐不及. (當然如果你只是短期整一整就轉手賣掉賺差價的,那是另一個算盤)

推

BloodyBerry

12/29 23:07, , 20^F

12/29 23:07, 20^F

※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 23:16:06

→

jeter17

12/29 23:14, , 21^F

12/29 23:14, 21^F

→

jeter17

12/29 23:14, , 22^F

12/29 23:14, 22^F

→

jeter17

12/29 23:16, , 23^F

12/29 23:16, 23^F

可以貸款... 不棟產最厲害的功能是印鈔票. 他帳面上增值,你就可以貸款更多錢出來. 並且利率只有2%,甚至之前貸款的因為降息,所以很多剩下1.6~1.7%. 我的店面的貸款目前算起來剩下1.6X%... 我隨便去丟0056就可以套利賺利差. 這才是不棟產最大的價值. =>印鈔票....!! 不棟產是經濟的火車頭,在於他可以印鈔票. 而不是相關延伸行業. 一堆人搞錯了.一般人搞錯就算了,民嘴都搞錯就很好笑... 不棟產是最優良的印鈔票機. 我用200萬現金,貸款八成就可以在市場上造就1000萬的熱錢. (別忘了,我買了房子給了錢,賣家可是拿了錢它可以去花天酒地或是開公司或是買車子所以不動產的錢只是交換持有而已,並部會卡在上面. 新建案才會卡錢在上面,並且卡在上面的是"成本"而不是利潤... 也就是說蓋一棟大樓,他例如建築成本是1億,土地成本2億, 這個社會卡在這棟大樓上面是一億,連土地成本和建商利潤等等,都是流回市場所以真實世界,錢卡在不棟產上其實很少...大多都只是交換而已,再度流回市場. so...一堆人怪錢卡在不棟產讓產業不剩,根本大腦壞掉搞不清楚經濟結構和狀況.) 所以當經濟低迷要先救不棟產,就是為了鼓勵大家去貸款把熱錢弄出來. 另一方面,當漲10%,所有人都可以漲10%. 也就是說,本來200萬可以印800萬,製造出1000萬的熱錢在市場上. 當他漲20%,就是200萬可以製造1200萬的熱錢,也就是印出1000萬的熱錢來. 這種印鈔票速度超快,並且瘋狂又可怕....讓資金都是倍數再增加. 這也是為啥中國放任房價很高,然後打房都不加稅. (他不加持有稅都是假打房,這在我某一篇寫給某博士當論文參考的文章中有寫過..XD) 真打房就是向張金鶚那樣,直接加重你的房屋稅地價稅. 不然甚麼限制貸款,還是交易稅,全都是針對製造熱錢的經濟控制手段而已. 限制貸款利如本來貸款8成,現在剩7成. 你本來100萬可以製造500萬的熱錢,現在只能製造333萬. 你看,立刻熱錢被回收掉多少....有沒有很驚人. 所以中國不打房,因為他需要熱錢去補她肅貪之後產生的很多爛帳. 但是中國要控管熱錢的製造量,所以他控管貸款成數. 然後控管熱錢的製造速度,所以控管交易,降低交易量也是降低熱錢製造速度. 但是他不打房價,他不希望房價降下來,所以他不加稅...!! 這..一定要分清楚這個政府在幹嘛... 尤其不要聽他對人民說的話,念過政治都知道,人民是白癡,千萬不要讓人民干政. 否則你國家甚麼都幹不成. 所以很多政府對人民講的話是哄騙用的,真實她在幹嘛他部會講也部會解釋. 哄騙人民乖乖地讓他好做事情,這是很多政府在幹的事. so....很多人都在想賣掉才叫賺. 這在我們置產出生地來看都是外行人.你沒真正玩過不棟產所以才有這種錯覺. 你沒看過,多少有錢人家族家訓是甚麼. 不棟產只買不賣. 阿她只買不賣怎樣造就他身價百億?? 都沒想過這個問題嗎??一直買為啥他可以一直買,為啥他越買越有錢. 就是因為,不棟產是最好的印鈔機,隨時都可以跟銀行提領現金. 外加他的貸款代價很低,很容易就可以套利賺利差. 當你手上有200萬,你在股票市場可能只敢玩150萬左右...股票老鳥很少在梭哈. 但你在不棟產,基本上都是玩500~800萬... 所以當你股票賺30%,賺了45萬... 不棟產你只賺10%,可是你賺可是50~80萬... 透過槓桿你的獲利不輸給股票... 當然股票有瘋子去融資...可是那會被斷頭... 不棟產跌的時候銀行部會斷你頭阿,他部會催繳你保證金... 所以當你租金可以嘎掉貸款的時候,你就可以長期等他回來... 這也是不棟產風險低的原因,很能撐,稱道時間過了又出頭天. 股票不行,你一跌就被催繳保證金,期貨更是要交割... 所以你槓桿股票很危險...會被斷頭... 之外之外. 平均上市公司壽命是1x年....也就是說你必著眼睛買股票,20年後很可能會變壁紙. 不棟產不會...反而因為租金抗通膨,外加利率下降,你過20年光抗通膨還要再賺一筆. ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/29/2016 23:33:29

推

momogoo

12/29 23:26, , 24^F

12/29 23:26, 24^F

推

hakk

12/29 23:48, , 25^F

12/29 23:48, 25^F

→

hakk

12/29 23:48, , 26^F

12/29 23:48, 26^F

那邊以前才聊過. 價格成長比較慢,橋頭會比較快(因為目前橋頭明顯便宜不少) 但她的環境和機能比橋頭好,環境和機能成長性也穩定. 最近大事件應該是新台17線. 可以有效貫通到市區的交通便利性... 有明顯的正面影響. ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/30/2016 00:12:24

→

hydronephros

12/30 00:16, , 27^F

12/30 00:16, 27^F

其實新樂街我們買入一間60年透天,7xx,地坪只有9坪...不過還是覺得賺到. 透天你要看在哪裡幾米路地坪多少. 另外透天很多高價是因為. 他改套房出租. 這樣她會突然變很貴. 同樣六米巷,旁邊原始屋況要賣700好了. 他改套房至少都是賣到1000,甚至可以到1200... 只要他出租投報有6%,就會有人接手. 所以透天直接講總價是完全無法判定和了解情況的... ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/30/2016 00:21:18

推

weiyi0909

12/30 00:26, , 28^F

12/30 00:26, 28^F

→

weiyi0909

12/30 00:26, , 29^F

12/30 00:26, 29^F

新興區晚後譯一點漲,但早於市議會那邊.... 現在大概20年屋也是成交在13左右. 新興區有一些大樓特別便宜是因為風化區的關係. 例如甚麼土地公阿甚麼鬼的. 另一種就是住商混,住辦大樓的住宅本來就會略便宜一點. 例如旁邊一般純住大樓13w/p,住辦大概會到12.5w/p甚至12w. 但是住辦大樓很適合被拿來改套出租... 所以包租公會很愛項這種東西來買... ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/30/2016 00:29:45

推

weiyi0909

12/30 01:11, , 30^F

12/30 01:11, 30^F

降不降是屋主的問題... 如果屋主是我媽,你等他20年他都不會降...XD 所以一般看到就跳過,找下一間比較快. 買房子不要等特定物件降價... 等的時間不如去找下一間比較好. 一般就是一值找一值出價. 直到哪一間被你買到為止. 不要花時間去等待... ※ 編輯: ceca (1.174.73.209), 12/30/2016 01:14:36

推

xtj550

12/30 02:04, , 31^F

12/30 02:04, 31^F

→

xtj550

12/30 02:04, , 32^F

12/30 02:04, 32^F

推

ttkaori

12/30 08:48, , 33^F

12/30 08:48, 33^F