[新聞] 外地客最愛搬進高雄這一區 專家：產業發展、房價親民為關鍵
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外地客最愛搬進高雄這一區 專家：產業發展、房價親民為關鍵
2026-01-22 10:14 經濟日報／ 記者朱曼寧
高雄是南台灣重鎮，吸引不少人跨縣市移居，台灣房屋集團觀察高雄各行政區人口設籍資
料，從外縣市入籍高雄增幅最多的前三熱區，第一名是前金區，其次為前鎮區及三民區，
而這三區也是本地人口選擇遷入設籍，增幅比例最高的區域，呈現「內外雙增」的現象，
顯示這三區的產業發展和房價對於購屋族都頗具吸引力。
台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉沛緹表示，外地客遷入原因多數來自於就業關係，能吸
引外地客遷入，誘因包括產業商業條件集中、通勤與生活機能兼具；而本地客遷籍，可能
因素來自於換屋或首購客群，對換屋族來說，能以更親民好入手的房價，換取更大空間、
兼顧生活機能的居住品質為主要吸引力之一，無論對在地人或外來客，買得起、通勤方便
、生活品質佳，是選擇定居的重要因素。
劉沛緹指出，前金區屬於高雄舊城區，區內以中古住宅為主，長期房價基期偏低，為蛋
黃區中相對好入手的價格凹陷區，同時坐擁愛河畔文藝氛圍，生活步調與其他市區明顯不
同，高雄女中亦坐落於此，文教氣息濃厚。
近年隨著老屋整合與都市更新推進，中小坪數住宅供給增加，吸引重視市區機能與生活便
利性的單身族、小家庭，以及外地就業人口進駐；而前鎮區則受惠亞洲新灣區建設持續推
進，成為南高雄發展矚目熱區，儘管區內高總價豪宅聚落成型，但仍保有總價約千萬元左
右的中古產品選擇性，並可共享成熟生活圈資源，因而吸引不同預算客群目光。
另外觀察，外地客遷入設籍人口減少最明顯的是鳳山區，年減約0.6個百分點，從本地跨
區遷入鳳山區設籍的人口，也呈微幅下滑！其他還包括鼓山區、苓雅區等蛋黃區，從外地
與本地跨區設籍的人口均同步減少。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，人口設籍與遷徙因素相當多元，包含外來人口購
屋設籍、在地換屋遷籍，以及婚姻、家庭因素入籍等。透過遷入人口結構變化，可進一步
檢視外地與在地人口，對高雄不同區域的選擇力道，反映民眾在居住、工作與家庭安排上
的綜合考量，也可能受居住成本與整體市場環境變化而產生連動。
李家妮表示，若從居住成本與房市環境觀察，去年一整年房市籠罩在限貸令壓力下，對鳳
山區、鼓山區等房價增壓及高總價蛋黃區，承壓感受相對明顯，在貸款條件趨嚴的情況下
，外來投資型買盤動能轉弱，而對在地自住客群來說，高房價區段的購屋門檻也逐步墊高
，越來越難跨越，人口與買盤動能可能因此轉向總價相對親民、生活機能成熟的剛性需求
區域。另外，2025年因囤房稅 2.0 上路，部分置產族為符合自住條件而調整設籍，同樣
成為影響各行政區人口設籍變化的因素之一。
心得:
以往高雄最多外地客喜歡置產的地方是北高雄重劃區附近，現在又回到舊市區，高房價的
影響已顯現，最近看到巨蛋附近有幾間網紅店都收起來，可見高租金也已形成巨大壓力
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