Re: [請益] 高雄 出租用 可考慮的物件區塊?已回收
看板Kaohsiung (高雄)作者ceca (生活藝術大師 N)時間10年前 (2016/01/10 16:31)推噓13(13推 0噓 9→)留言22則, 14人參與討論串2/3 (看更多)
※ 引述《besta326》之銘言：
: 作者: besta326 (Ptsn) 看板: home-sale
: 標題: [請益] 高雄 出租用 可考慮的物件區塊?
: 時間: Sun Jan 10 13:31:26 2016
: 各位大家好!
: 最近長輩賣掉其他縣市的房子想要在居住地高雄購買中古屋出租~
: 想請教：出租用途的話，當然是在學校醫院百貨或加工園區附近比較有客群，
: 既有的 還有哪區塊是比較可以投入的呢?
: 或是 未來的發展規劃 哪區塊的出租市場是可以期待的??
: 感謝分享與指教!
出租有兩種需求可以追.
1.傳統追學校,學生住宿很穩定,也比較不容易突然般走.
缺點是每年暑假要租出去,沒租掉你後面就很難租了.
當然現在這種學生出租,因為少子化問題直接受到衝擊.
所以必須是比較強的大學,例如四中,高應高第一這些學生比較穩定.
不然很多大學都處於崩盤狀態,除非台灣要更大量開放外籍生,但目前風向不對.
2.追產業區.
有工作就有人口.
市區內都是白領,所以市區出租一般比較穩定是這樣來的.
外圍就是各個產業園區,都會有不小的居住需求.
並且可能從高級到低級都有需求,並不一定只有小套房而已.
這是基本面.
當然在真實操作下面...
會有很多很有趣的現象.
例如越外圍,你的投報越好...
因為外圍房價遲鈍漲得太慢.租金反應基本面所以租金卻不會落後.
另外,外圍房屋供給量很低,因此需求反而不容易被滿足..很多人想租沒啥選擇.
so..像你在市區好了,你一間公寓三房兩廳,你講再多蛋黃不敗的到理.
你出租4%左右就差不多,5%算你賺到....
我在林園,因為建商都不蓋一般人的住宅,不蓋大樓不蓋公寓只蓋別墅,所以供給太小.
然後很多爛房子空在那邊,可是屋主要嘛是分家產的沒人要管.要嘛就是人在外地沒空管.
要嘛就是太笨不知道整理出租很好賺.(不要懷疑一堆人很笨搞不清楚狀況)
所以,我出租投報12%還秒殺,一個星期租掉一間,兩間一下子就光了....
(非改套房的投報,不過林園改套房效應不好,因為工本費太高,改下來也大概10%左右)
so...也許林園的房價漲得比市區反應慢很多...
可是收租金卻是爽到翻天.
同樣的路竹岡山投報也都比楠梓好,楠梓仁武也都比市區好.
最大的癥結點在,租金沒差很大,可是房價差很大.因為供給量的問題造成.
因此如果你只是單純收租金,不考慮增值轉賣的話.
你不一定要在市區...在外圍你可以爽爽收租...
並且出租大多都是家庭.你在市區想搞6%以上投報幾乎都要改套房.
當過包租公就知道,管套房和出租兩房三房是完全不同的概念.
兩房三房叫被動收入...完全無腦,一年看房客一次就好(續約).
套房算是半個主動收入,勞力財,你要管一堆問題房客不交租破壞吵架亂搞...
而市區正常兩房三房物件,出租投報就差不多3~4%..
2房1萬多,3房一萬五..
(基本家電,冷氣冰箱洗衣機電視床等等等,不過用最陽春的就好,三房5萬兩房3~4萬打發)
你也可以靠裝潢去撐高租金,兩房一萬五,三房兩萬..
不過這樣你要精算你的裝潢成本和折損.
(攤提下來應該只比無腦基本家具出租多一些而已.但是你要承擔破壞的風險.
所以通常我比較愛無腦..就比較沒這樣幹..當然你要這樣幹也是一種做法就是了)
so...回歸原始問題.
你今天要收租收到天荒地老,你可以去追外圍的產業區.
像我去追林園,林園去年開始新三輕,將來南星計畫/洲際港口等等等.
他是一個成長中的產業區,工作人口上升中...
所以我現在卡位,然後打算等國道七號蓋好利多一出來就賣掉.
因為國道七號是一個很神奇的東西...她是重大交通建設.
林園的特性,他交通不好,要到市區要嘛走大寮過88,要嘛走省道..
一條要繞路很遠,一條塞車又一堆大卡車.
所以她是獨立狀態...這也是我去追那邊的主因,在地工作者住市區太遠了.
所以大多都會住在林園,更不用說林園本身的機能也還不錯,沒電影院而已.
也因此,為啥建商在林園蓋了不少別墅在賣...
因為石化工業的人有錢啊...對工程師來講.就算你年薪只有80萬...
一間別墅7xx...對你來講根本不是太大的負擔.
(我一度想要到林園去蓋房子賣..XD..不過資金目前還卡在市區的房子內,再等兩年)
但是如果如果,國道七號蓋好了...這就是一個有趣的現象.
到底林園會因為交通突然變快捷後,整個價值都上升呢.
還是那些工程師老闆高階主管,會因為國道七號後,選擇不住林園而住市區.
因此我不打算賭這個效應,所以林園我應該會收租到國道七號通車的時候出脫.
剩下的事情我不賭博...投資不賭博,投資永遠只玩自己可以掌握的事情.有賺我就跑.
當然林園是一個選擇.
另外大寮有和發產業園區..只是這個你大概要等3~5年後才會發酵...
目前大寮聽說不太好租...
楠梓的話是一個很成熟的包租公區域...
出租很穩定,缺點是太成熟了投報差強人意.因為包租公太多太多把價格都洗高.
不過楠梓有日月光9000人計畫.
雖然走了五輕少了很多石化工業高薪的人,但日月光會慢慢補上...所以也算是有成長.
另外,高雄下一個新的產業園區計畫很可能在仁武..
路竹岡山是另外一個選擇,我媽以前同事就在岡山做包租...
他表示也滿好租的...畢竟有本洲工業區和空官坐鎮..並且是獨立的大鎮,連電影院都有.
只是本洲工業區並沒有成長,她是既有的狀態了..
現在只是賺岡山房價補漲不足造成投報還很高的時間差而已.
(2000年房貸6%,出租投報大蓋在6~7%外圍在10%..
現在房貸2%,但房價漲不足造成市區投報3~4%..外圍還有6%...)
岡山的房價漲太少...這是岡山目前的優勢.
路竹則是路科..群創在那邊剛丟800億.有幾區已經正在動土.
(他標下的土地非常大塊,並且是分批標,所以她現在是分批蓋中)
所以在兩三年後,這些廠蓋好後,也是一個大量工作人口湧入的時期.
所以路竹也有人在那邊打底..
so....這是高雄的幾個產業園區的狀況...
也聽說有人去燕巢追大學...可是我對大學沒啥興趣就沒去接觸.
(買農地蓋宿舍...)
然後講物件.
你要出租,外圍...不要堅持買透天..
你市區買4~6米巷透天在增建後改套房是一般包租的做法...偷違建的空間來賺租金.
可是你在外圍,你增建的成本太高,划不來.
外圍除非你買便宜透天三房這種,只改內部格局和上面搭鐵皮...
不然只要你增建,一坪5.5~6萬..你的投報其實並沒有弄比較高.
另外,外圍房子土地不值錢,不要整天想甚麼土地價值...
你透天都蓋一整排了,誰去買你的整排中一小小一塊土地阿...
旁邊整片的那麼多空地.隨便收都可以蓋個一排新屋..
so..外圍要出租買公寓..
因為...建商已經沒人在蓋公寓,外圍建商蓋大樓至少一坪要賣12萬以上才划得來.
並且建商還很不太愛在外圍蓋大樓...所以兩房三房這種東西,供給量很低.
so....沒人跟你競爭這種低價位的產品...幾乎都是既有的老房子而已.
買透天投報反而低,因為土地不值錢但你要負擔土地的價格.這樣反而是虧損.
so...在這個地方有很巧妙的不同...一堆人傻傻的整天土地為王反而吃虧.
另外外圍公寓沒比較難賣..老透天,可以住人的,動不動就要三四百萬.
(不能住人的你整理花費嚇死人,可能比房價還高)
可是公寓三房他只要200萬內,他自然在需求的競爭下,遠高於透天.
人的財富是金字塔,越下面的人越多,所以越便宜的東西越多人需求下.
你一個家庭兩個夫妻帶兩個小孩...你家又是夫妻兩個都25K低收入.
你看他會買甚麼??..當然買200萬的公寓阿,透天就算只有三四百萬他也買得很吃力.
so....外圍有時候齁..不要中了非買透天不可的毒,那一直以來都是一個美麗的誤會.
不能蓋大樓的土地,根本跟垃圾一樣...你還要付高昂的地價稅.
市區的土地因為可以被整併蓋大樓,所以才值錢,所以我家市區才會迷戀透天或透天店面.
so...外圍除非你是那種前屋主已經增建好結構也加強過的透天..
你買來只有單純的改一下內部格局變套房...
不然一般買公寓會有更好的出租解.
不過還是講一下市區.
市區改套房我就建議透天隔套房...投報才會高.
自己改目標投報8%,買現成基本投報要6%...
還有一種就是買大坪數便宜大樓來改.
不過通常透天如果你可以買到商用土地將來可以被整併..
你可以順便當養地等以後土地整並蓋大樓可以在大賺一筆.
大樓的話純住宅比較不好,因為那個爛到底也沒人要收..自住戶太難搞了.
所以找住辦...比較有機會被某幾個很愛收大樓的建商老闆哪天相中來收購.
但是以上都是改套房...算半個勞力財.
如果你要學我無腦的話,買兩房..300萬出租一萬投報4%....
當然你買的到小兩房更爽,但應該很搶手...
我手上兩間小兩房,一間190一間180...一樣都租一萬...你看我多開心..
可是這種東西可遇不可求...並且太多人在搶,所以你要耐心慢慢等機緣.
你也可以買大一房一廳改,可是這個你就要動土木你就要自己判定了..
(買15坪以上的一房一廳來改成兩房一廳)
台北已經進行這種改多房間很久了,所以台北很多三房居然建坪18坪....XD
至於公寓麻,出租投報會更高一點,但如果你想賺增值,效應差一點..
市區我是喜歡增值和出租都賺,所以公寓比較還好還好這樣.
至於你說公寓等都更...那個等外星人攻打地球比較快...地震要倒都很困難..XD
(921才倒幾棟,我看等200年都不會倒..XD)
住辦大樓反而比公寓更容易被收購.
當然純辦是最容易被收購的...但是純辦你不能改套房出租.你必須直接改旅館.
市區地點方面...
這幾天我朋友的正勤租掉了,一萬五...
(正勤因為以前是國宅,所以租金比四周一般大樓低一點)
彎曲的房租上漲很明顯,因為高軟帶動的需求...
正勤我家那間去年年初租的,我家空屋租一萬,朋友的帶家具一萬三...
而今年剛踩上一萬五..現在看另外一個朋友跟著掛一萬五租不租的掉.
而鴻海1500人大概今年第一季會進來,這是一個很龐大的工作人口增加..
我相信會更推升彎曲的租金...
中央公園和文化中心算是沒啥變化的地方,這邊特性是你高檔裝潢也可以把租金灌很高.
當然你要一般基本家具出租也可以...
鹽埕區租金很亂,不過城中城如果拆掉,那邊租金一定會翻身,但是多久不知道.
火車站前站環境比較雜亂,適合比較老屋齡的出租,不要裝潢太好,基本家具就夠了.
後站是高醫的勢力範圍,也是出租一線戰區,你要改高檔貨是用一般都可以.
因為承租者從學生到醫護人員都有...需求很廣泛.
凹子底那邊年輕人比較愛,小家庭多並且住那邊的人比較龜毛.
所以最好是屋齡不要太大,然後裝潢一下租高租金,這邊比文化中心還需要裝潢.
生態園區普普....一般基本家具出租即可.
至於好不好租喔...只有租不掉的租金,沒有租不掉的房子.
人家租一萬五你租一萬四不就秒殺了...XD
好不好租一切都是反映在租金行情價格上...高於就難租低於就好租.
而高雄其實不像台北很多東西差距很大...
所以除非你講極端例如你拿正農16貨美術館比城中城的套房.
不然整體來講差距並不大,這應該跟交通方便也有關.
而出租重災區是高應大,他要遷校到燕巢...所以那邊先不要碰.
市區的特性是,你賺租金順便可以拚增值.
所以通常市區我都延利多區例如鐵路地下化或是彎區在買.
之後增值賺一波賣掉在去追下一個利多...
外圍的話,增值比較難判定,因為外圍太遲鈍..所以可能要放比較久也比較難掌握.
當然如果你要極端,例如你要超好租金,這種增值通常就差.
例如你買4米巷甚至2米巷透天先拉高到5F後在改套房..這種投報可能1x%...
可是你增值就弱爆了.
同樣你要高增值的,就會因為搶手而價格比較高,所以出租投報就比較低.
因此純收租和我這種兩頭都想吃的有時候選物件也是有不一樣的地方/.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.231.20
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1452414709.A.6FE.html
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橋頭目前沒產業.
他要等將來的整片大學城四周相關的產學專區出來.
不然現在只能吃楠梓擴散過來的人.
並且目前都是買屋需求的人,租屋他們租在楠梓就好.
類似桃園的狀況.桃園房子很多都是台北人買的,買不起台北買桃園.
但是桃園出租很難租,因為租屋的人幹嘛住那麼遠,住台北市區就好.
橋頭目前類似這樣...來的大多都是買的,租的他不會跑那麼遠.
橋頭還要等好一段時間哩....太早進場不好.
※ 編輯: ceca (1.172.231.20), 01/10/2016 16:46:25
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我是直接都給房仲租..
所以我比較沒想過這個問題...@@a
我很懶得..XD..能外包就外包.躺著賺才是王道.
and..我都給年輕房仲租,他們比較打拼.
前幾天和某個投資客兼貿易商老闆聊天,他也是這樣.
買房子可能找老鳥,出租就找菜鳥...
講好聽點是給年輕人機會,在你買賣還沒上手賺不到錢的時候,讓你有些收入度過過渡期.
講難聽就是善用年輕人...甚麼都給他跑...老鳥仲介比較難叫的動...XD
※ 編輯: ceca (1.172.231.20), 01/10/2016 16:49:00
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巨蛋主要是他最旺的時期過去了...
建設的五大漲價期.
1.計畫期...
也就是剛丟一個模糊的概念,說這邊要幹嘛...就會有一點小漲.
最典型就是鳳山輕軌,走澄清路..這個預估是下一條要審核的輕軌...
所以鳳山輕軌沿線已經開始在傳謠言了.
2.公告期...
也就是政府說我確定這邊要幹嘛,並且開始招標...就會再漲一次.
例如205廠遷移,31期的住戶幾乎全都知道,31期漲幅也受惠很大.
3.開工期...
很多人都要眼見為憑,所以挖土機開過去他們才相信,所以這時會再漲一波.
例如義大亞洲廣場,他正前方那些房子貴翻天...
4.完工期...
通常我都追這種...完工效應很大.因為自住戶永遠都要看到蓋好才相信....
例如剛完工的圖書館把諾貝爾這種臭名建案都拉抬價格2成.
5.後面大多頭3~5年.
巨蛋就是典型...巨蛋蓋好後後面繼續穩定成長直到這幾年才消退.
so...巨蛋現在已經是成熟狀態,大環境漲他會跟著漲..
可是你說區域性變化,他已經沒有了...
因為她的房價,已經完全反映他的價值...
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五甲人口密集度很高...
但是一般是適合用基本家具出租...
你要靠裝潢去灌高租金比較難...
因為這邊目前還是勞動階級居多...
雖然彎曲的關係有在洗,可是因為老舊部落,所以洗的速度很慢.
當然75重劃區將來可能就會吸引高檔出租的市場...
但75重劃區畢竟還要幾年才會成熟化...目前還不明顯.
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鳳山車站有個計劃可以等他的增值.
鳳山基本上因為文山特區的關係.
所以有所謂的區隔..
你要靠高檔裝潢出租高租金可能要在文山特區內.
不然基本家具出租比較好.
你要換過來想你是想租好房子的人.
你都要花一萬塊租套房兩萬塊租兩房了.
沒差幾百公尺的選擇下,你當然選擇租在文山特區裡面.
這點比較特別,因為文山特區的關係,鳳山比較吃高住宅CP值得出租.
高檔出租市場會被文山特區搶走...
※ 編輯: ceca (1.172.231.20), 01/11/2016 11:32:17
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