Re: [問題] 苓雅區西邊更新方式?已回收

看板Kaohsiung (高雄)作者ceca (生活藝術大師 N)時間10年前 (2016/03/22 02:45)推噓9(9推 0噓 20→)

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※ 引述《eric810281 (eric)》之銘言： : 在過去,苓雅區的發展在東邊,主要是因為市政府及文化中心在東邊 : 但隨著建設及產業型態轉變,小弟未來較看好苓雅區西邊 : 但西邊這個過去稱苓仔寮的地方,目前有許多老舊房屋 : 如果未來西苓雅要更新,主要會以甚麼模式為主? : 公辦都更或私辦都更或建商買下來拆掉自己蓋,還是會有更積極的更新模式? : -------------(以上可按Ctrl+y刪除)----------------- : 不管你要問什麼，都別忘了附上『高雄點』 : (我是高雄人或我曾住在高雄不能當高雄點喔) : 高雄點定義請參閱板規1-2 高雄目前重點改建區域. (美術館彎曲農16生態園區這些都是直接蓋空地,非都市翻新,因此不在討論範圍內) 1.火車站南端.. 搭鐵路地下化南北縫合,是高雄最重要的交通節點,高雄市區正中心的價值. 到哪都方便,無論北上岡山南下林園東去鳳山...) 附帶中正金融商圈,捷運+鐵路捷運化雙軌+站體和站東商圈的新興大規模商業區. 指標性建商有遠雄,興富發. 遠雄在火車站東邊有一個新案子,建國路和平路交叉口又有一個.(第二個有點不確定) 興富發除了炒中正金融商圈的民族路外,後譯,大同醫院有順手蓋了兩間. 這兩個建商很大咖很指標性,因為他們廣告非常強非常敢砸錢,炒作功力很強外. 遠雄很有口碑. (無論你大巨蛋怎樣吵吵鬧鬧,內行人還是會承認遠雄蓋的房子就是好,貴也值得) (京城到處蓋,並且廣告威力不及上面兩個建商) 所以目前火車站南邊是建商主力舊市區翻新的戰區.. 看看四周建案量就知道特別密集並且有大建商在哄抬炒作. 以及一堆小羅波頭在旁邊撿飄過來的糖吃.. 2.西苓雅區包含北邊一點的中央公園. 中央公園+漢神商圈+輕軌+捷運+彎區/彎區五寶.... 話題性非常強大的地方... 另外,這邊有一個大頭目,國泰... 國泰和遠雄齊名,房子一樣賣的比別人貴,但一樣一堆人會買單.. 國泰最厲害就是大崩盤的時候,他的房子跌的就硬生生比別人少.. (這也和買家實力很強有關係...窮一點的人比較不會去買比別人貴上一兩成的國泰遠雄) (不過他小坪數就吃鱉了...果然買小坪數的人不買單遠雄國泰...XD) 他在民生自強那一個案子是一個大指標... 興富發也在大同那邊插了一腳,目前名稱應該叫民生香榭... (我都叫他大同案,那時還沒定名子) 另外中華路也是兵家必爭之地... 然後四維三多路底那邊,則也算市政府廣義的彎區的範圍內.那邊中古屋都貴到翻掉.. 這一區的建商非常的多,在地的外來的聽過的沒聽過的,甚麼牌子都要擠進來. 然後華固其實在前幾年才把85大樓後面把那個停車場收購起來了... 華固也是很大咖的,可是他目前還沒要切入的感覺,建案規劃都還沒一撇.. 3.文化中心四周以南... (以北和鐵路地下化有重疊. 但以北的建案比較吃鐵路地下化,這可以從他們的廣告主打的噱頭中反映出來,) 最主要就是前住宅地王區,所以蓋新屋讓在地有錢人舊換新,或是給他們子女買. 不過大多都是在地建商....國家級各縣市都蓋的規模的建商比較少. 因為...在地人和外地人想的事情是不一樣的. 4.鹽埕區... 這是新興的更新區,剛開始不久. 因為至從港灣麗池賣的不錯之後,就開始有不少人要來插旗. (之前山海領事館是吃駁二以及港景價直的,特質太明顯所以比較難作demo) 早期因為鹽埕區砂質地質,所以不少建商都不太愛碰,因為不好蓋.蓋的成本也高. 但現在年代不同了,921以後的新建築法規造成.. 新的建案都挖地下室挖很深(可以挖土方出來賣) 所以無視砂質地質,挖的深度遠遠超過那些砂質地質.. 然後一開始建商還處於猶豫狀況不知道市場反應怎樣. 怕蓋新大樓在鹽埕區這種太古老的部落,市場會不接受... 但港灣麗池開了第一槍後,他們就跟進. 所以鹽埕區大家會看到一個個的案子都跳出來蓋(當然更多的是旅館) 5.一心二聖三多夾起來這一塊. 這邊推案比較東一棟西一棟... 不過這跟這邊本來就是靠近三多地王也有關係,原本大樓就多,外加地價貴. 所以土地整並比較麻煩,因此會比較東一棟西一棟有點散但又不能說不在同一區. 最主要也是沾灣區的光,外加既有的三多商圈. 遠一點則是輕軌效應,不過其實建商對輕軌的炒作感覺還好.並不會把他當重頭戲炒作. (畢竟輕軌等級和捷運/鐵路地下化的重軌是差不少的) 然後這一區有一個有趣的現象就是,當過了和平路後,房價價格不太一樣.. 聽說是早期這邊都是住前鎮加工區勞工的關係...所以會有一個區隔. 雖然說這種區隔是會隨時間越來越不明顯,但在目前還是看得出分界線... so...基本上苓雅區西邊建商已經搞得如火如荼了... 並且一堆案子都準備要蓋中.例如青年路底那一大塊可是個壯觀的案子... 但是基本上都是以開發公司,土開等去作土地整並,或是買一些市區的餘留空地來蓋為主. 高雄到目前,政府都還沒出面幫助都更的需要. 因為建商還是有辦法搞出可以蓋大樓的土地來... 政府也樂得不要與民鬥... 畢竟高雄大多都透天,你很容易就整併出一塊三四百坪的土地. 不像台北幾乎都剩下公寓,公寓你要搞的屋主是透天的5倍人數之外. 公寓的屋主一定比較窮,窮人就是難搞,斤斤計較,一毛不拔之外還要拔光你的毛. 所以都更遇到公寓都非常難搞,就像高雄市已經沒啥人在討論公寓都更了. 反正有的是其他空地可以蓋,有的是透天收...不需要去搞公寓. (透天最難搞的是有生意做的店面,那個很難收,行情1500你用3000去收他都不要. 例如興富發民族路那四間,直接開價兩億才賣..一間要賣5000萬...一坪土地要賣250萬. 和漢神巨蛋旁邊博愛路的價格一樣...XD 興富發去收的前一年,前面一點的店面才成交1500萬.. 不過目前好像剩下兩間還在撐,其他的也都投降了..) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.253.137 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1458585955.A.5D6.html

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