PTT台灣在地區 / Kaohsiung (高雄)

Re: [問題] 南高雄買房已回收

看板Kaohsiung (高雄)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間10年前 (2016/08/12 04:01), 編輯推噓39(40推 1噓 19→)
留言60則, 43人參與, 最新討論串2/2 (看更多)
※ 引述《claire0301 (keep going)》之銘言： : 最近開始在看房，自住用的 : 很猶豫要新建案大樓還是舊透天 : 頭期大約自備2-300w，想買在南高雄生活機能好的地區（有學校、公園、市場、吃的... : ） : 原本非透天不買，但看了一些南高的透天都很貴，30年的房子1000w以上，且地點頗偏 : 我想要的市區都要2000w以上，真的負擔不起 : 於是開始看大樓建案 : 看到一間今年剛開始販售的新大樓， : 一坪可到2x萬以內，大概3x坪，三房兩廳 : 公設比約33-35% : 含平車大概800w, 優點是地點真的很好 : 附近五分鐘騎車就可到夢時代跟市場、公園，還有學校綠地等 : 建商也是有知名度的 : 但買大樓就是會被吃掉很多公設，花一堆錢又用不到，管理費又貴 : 但市區透天又貴到無法買，我因工作還有老家都在南高市區，也無法住太偏遠的地方 : 查了一些這新大樓評價覺得還算不錯，是可以下手，但還是想要透天，只能等價格下降了 : 嗎？ : 以上可按 刪除 : 不管你要問什麼，都別忘了附上『高雄點』 : 我是高雄人或我曾住在高雄不能當高雄點喔 : 高雄點定義請參閱板規 老透天價格差距很大... 你商五土地可以被整併,基本上都是算地價再賣的. 你是不能被整併或是住3以下沒價值的土地,就會看居住的CP值再算. so...買透天一定要會懂,為啥有的透天很貴有的透天不貴. 也要思考,你的土地沒價值你要不要買... 包租公專門買沒價值土地的透天,買便宜在違建拉高到4F搭鐵皮,改一堆套房投報率8~10%. 如果他買商五土地就算是六米巷好了,搞下來投報率可能只有6%甚至很多都不到. 有時候土地太有價值會造成她的收入差很大. 不過有些包租公是收租順便養地就是了,那是另外一種考量. (並且大多都是實力派資金雄厚包租公,非集團集資型態) so...你要買透天一樣是這樣的思考. 你要不要養地. 你要養地你就要付出代價...商五土地靠幹道一坪100~120萬. (土地整並時收到超過180萬都有) 也就是20坪的商五臨幹道土地,價格隨便都超過2000萬. (純土地會比老透天還貴,上面有房子的比較便宜..XD) 如果再巷道,據所知建商/土開之前收在8x~9x. 你不是做土地整並只是買透天,買的話至少也會賣你70,20坪也要1400以上. 所以為啥很多時候房子明明超爛,他敢開1600萬是這樣來的,他在賣土地... 而不要養地的就反過來要思考住宅價值. 透天又分幾個狀況 1.原始強化磚造 2.強化磚造但整建過 3.RC 基本上現在違建抓很嚴,所以最搶手的東西是2....XD 主要是包租公會搶...他們很愛那種40年強化磚造但是有被整理過,尤其是增建過. 基本上1.原始強化磚造. 大多都是2F,並且有夾層. 這種要大改,不含增建就要花150萬以上. 可能地板牆壁都敲掉,樓梯敲掉,更不論化糞池還是水泥水塔,幾乎整間敲光光. 所以你價格600萬好了,你光弄好在含上150萬就是750萬,並且還是2F. 你再增建一層+鐵皮,改下來要250萬才搞定,總價格850萬..還要冒著被抓違建的風險. 並且你可能是只蓋了80%土地,後面沒增建.... 包租公一般會買這種都會想買在500左右,這樣他才有利潤. (包租公是投資客的一種,因此,買便宜也是它們基本的信念) 甚至像洪素珠他不是說要賣,我看到新聞立刻跑去看,結果鄰居和警察都說不知道這件事情 他那間包租公會想買在4xx,畢竟他土地沒價值在中間很難被整併到. 然後他們口道路限縮剩4米..地點也不太好出租,所以買再4xx合理拉. 而2最搶手,整理過尤其增建過的強化磚造. 通常如果你原始透天價位在600的話,這種大概都會在7xx. 買了就可以直接住,整修大多只是換管線最多廁所重做,幾十萬搞定. 而這也是包租公最愛,包租公會想用600萬買你增建滿到三樓的老透天. 因為你大多都改過了,硬體上他很多都只需要動樓梯和改套房的廁所就好. 所以整個改套房下來,一樣改7間大約只要150萬成本,並且是增建滿的空間. 同樣花750萬,他買到更大並且增建就地合法的物件. 這差更大的是在貸款,你原始強化磚造的250萬工程款你要付現金. 今天他買你600的透天,他工程款只剩下150萬現金,貸款可以多帶好多錢出來. 至於3,RC結構,一般如果2的行情抓在700的話,3會在800~850. 30年的RC結構房子不多,並且大多都是條件(地點或是居住環境)比較好的物件... 這種包租公就不要了,除非你是凶宅,價格在6折.... (之前某凶宅被仲介店東搶走..幹) 但是自住戶會想要,因為RC結構的物件,蓋的都比較好,格局也比較符合人性化之外. 大多當年買RC結構的屋主也都比較有錢,所以拿出來賣的量也比較少. and..很多RC結構的房子已經遇到新的建築法規. 所以只蓋60%.室內空間也比較小.這要注意. 以上大概是老透天的狀態... 至於20年內的別墅是另外一個故事. 這種就是看條件了. 因為別墅要被土地整並,有點困難...所以一定是看屋況怎樣環境怎樣住起來怎樣. 不過市區別墅基本上都是破千萬吧.. 因此原PO想買老透天,也要想清楚你要買的是甚麼. 你只有200~300的現金,你可能不太適合買2F的強化磚造老透天. 你沒足夠的現金去做整理.硬住又很痛苦. 你應該適合買整理過屋況ok的強化磚造違建透天. 稍微整理一下就好,不用花多少錢. 至於買RC的話,你就是要有花錢享受的心態,其實純論住的CP值會比較低. 不過當然一切都有例外,所謂的例外就是你遇到大腦被夢可給擠了的屋主. 他亂賣他的房子,以為他房子很爛不值錢,就隨便想一個20年前觀念的價格賣. 這種你看到便宜,甚麼鬼都可以買,買來現在沒奢侈稅,你隨便轉賣賺一手. 之後你不就有更多錢可以來買你要住的房子了??...XD 當然另外一種就是你遇到開價超出行情的物件,那個當然管他甚麼123都不可以買.. so...我討論的情況是在所謂行情底下,非行情的物件,另當別論. 至於新屋. 你知道我最討厭"置產"新屋的. 新屋就是花錢享受,跟買車一樣. 你既然是享受,就不要期待邊享受邊增值. 新屋增值性很差,我家有經驗過...不要跟我講甚麼中古屋沒人住大家都要住新屋的道理. 管他甚麼蛋黃區還是什麼鬼建商還是鬼設計師.. 你不是有名的豪宅,像帝寶還是高雄海洋帝寶,有特殊性稀有性讓有錢人瘋狂掏錢出來買. 其他的尤其是那些"中坪數"的新屋,就是不保值. 每次崩盤套最久的就是當年買新屋的. 至於買那些老屋的,早就漲回來並且翻倍了. 20年前高雄崩盤,同樣到今天,有人不但漲回來還賺翻倍,有人才剛漲回來多一點. 新屋的折舊最兇,你要想,預售屋和新成屋就有差價,0年屋和3年屋和5年屋的差價你在看. 看完你在看10年屋和20年屋,在看20和30年屋. 你會發現屋齡越小差價越大,反而20~30年差價很小,3x年以後幾乎都是統一價格. 這才是折舊.甚麼鬼中古屋折舊大,根本是建商派出來的詐騙集團... 並且多少老房子,屋主都是30年沒整修過,不要跟我講老屋整修成本OOXX.. 我玩那麼多廢墟,老屋看多了...=.= 我不否認在大行情都在漲的情況下,新屋也會漲. 但是基本上,中古屋增值性就是比新屋好. 最主要就是在於,新屋買家是買爽,無論是為了氣派面子還是感覺良好,都是爽. 中古屋才是買真正住宅空間的價值. 所以當你例如只有預算500萬,你有兩個小孩和老母,需要三房,你一定只能買中古屋. 除非你可以承擔1000萬,你才會思考買新屋三房. 所以新屋是你有額外力量的時候才去買的,並且可以思考要不要買透天要不要買遠一點. 中古屋是你火燒屁股非買不可的時候買的. 更不論財富金字塔,越下面的人越多. 而新屋最糟糕的問題還不是這個. 他最糟糕的問題是"新"這個字. 你買了新屋,他就不是新了,下一個買家,他幹嘛跟你買過一手甚至住過的房子. 他當然買處女阿,直接跟建商買沒破處的,多花個50萬ok的拉.... 更不用說可以在代銷或是仲介那邊享受當大爺的感覺... 買房子的處女情節非常非常嚴重,這也是5年內屋最吃虧的地方. 我們投資客轉賣物件都很愛重作廁所和廚房也是這樣子. 買家對廁所和廚房的處女情節也很嚴重,所以針對其所好做迎合. 而會買新屋的大多也都愛面子,注重享受...買盤特質. 因此你買新屋還想把非處女屋加價轉賣給這種人.自然就很難. (這還包含不可說的代銷做9成貸款或是買價含裝潢讓你可以貸款更多錢等等手段.) 反而中古屋永遠都是賣真正居住空間的價格. 買盤它們大多都是非買不可沒得選擇.. 所以當我這個住宅空間有他無法抗拒的硬需求的時候,我漲價他一樣要吞下去給我賺. 這才是中古屋保值的地方.. 因為他是賣他在這個地方的居住空間價值性,並不存在花邊. 並且旁邊蓋的新屋很難搶到中古屋的買盤,因為買家根本不一樣... 不過投資新屋有很多小手段可以用. 還是有一些錢可以賺,但這是另話... (我也是有玩新屋的,所以我上面有註明是"置產",也就是所謂的長期持有 不棟產我玩過的手段滿雜的,感覺有錢賺的時候,我都會切一小部分錢去玩看看..XD) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.228.44 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1470945687.A.DD0.html
推
08/12 04:08, , 1F
先推高雄王!!
08/12 04:08, 1F
推
08/12 04:43, , 2F
看到一半發現好多名詞我真的看不懂...還是推了!!
08/12 04:43, 2F
推
08/12 04:44, , 3F
高雄王真的太強了
08/12 04:44, 3F
推
08/12 05:20, , 4F
專業
08/12 05:20, 4F
推
08/12 06:13, , 5F
推
08/12 06:13, 5F
推
08/12 06:44, , 6F
文大是買友友的嗎?
08/12 06:44, 6F
推
08/12 07:26, , 7F
推！
08/12 07:26, 7F
推
08/12 07:54, , 8F
這篇懶人包: 買中古屋也很好
08/12 07:54, 8F
推
08/12 08:08, , 9F
推
08/12 08:08, 9F
推
08/12 08:14, , 10F
高雄王推
08/12 08:14, 10F
推
08/12 08:28, , 11F
看文學觀念
08/12 08:28, 11F
→
08/12 08:39, , 12F
寫得很亂
08/12 08:39, 12F
推
08/12 08:44, , 13F
高雄王～高雄王～高雄王～！
08/12 08:44, 13F
推
08/12 08:44, , 14F
原本就該買中古 省下來的錢夠讓生活品質變好
08/12 08:44, 14F
推
08/12 08:48, , 15F
高雄王!
08/12 08:48, 15F
推
08/12 08:49, , 16F
看不完 但還是推了
08/12 08:49, 16F
推
08/12 08:50, , 17F
推
08/12 08:50, 17F
推
08/12 09:08, , 18F
高雄王: 我手中有一堆中古屋 又大又便宜
08/12 09:08, 18F
推
08/12 09:26, , 19F
這社會就是聰明人吃傻瓜，多充實點資訊，多出去走走
08/12 09:26, 19F
→
08/12 09:27, , 20F
問價格，別整天想崩盤，真的刀子掉下來，敢接嗎？
08/12 09:27, 20F
推
08/12 09:31, , 21F
問題是現在一堆舊屋賣的比新屋貴，很明顯是前一波被
08/12 09:31, 21F
→
08/12 09:31, , 22F
套勞牢的
08/12 09:31, 22F
推
08/12 09:48, , 23F
順便問 榮總路後尾段後面現在多一個濕地公園 這裡會
08/12 09:48, 23F
→
08/12 09:48, , 24F
有變動阿
08/12 09:48, 24F
→
08/12 09:48, , 25F
九番埤濕地公園
08/12 09:48, 25F
→
08/12 09:50, , 26F
發現好像一直都在 可是最近有整理過?
08/12 09:50, 26F
推
08/12 09:55, , 27F
推啊~高雄王~
08/12 09:55, 27F
推
08/12 10:47, , 28F
推高雄王洗腳，高雄房子很有增值空間的
08/12 10:47, 28F
→
08/12 11:12, , 29F
高雄王 寫得好專業~學到知識了
08/12 11:12, 29F
推
08/12 11:22, , 30F
看高雄王發文長知識
08/12 11:22, 30F
噓
08/12 11:33, , 31F
小興達港的名牌再多來幾支
08/12 11:33, 31F
推
08/12 11:56, , 32F
Kaohsiung King!
08/12 11:56, 32F
推
08/12 11:59, , 33F
好多專有名詞，不過我會多看看多比較的，感謝高雄
08/12 11:59, 33F
→
08/12 11:59, , 34F
王回我文！
08/12 11:59, 34F
推
08/12 12:10, , 35F
簡言之，買中古就好，剛好我高雄王手上有一堆中古..
08/12 12:10, 35F
推
08/12 12:11, , 36F
推高雄王分享知識~ 某伸手牌頗呵
08/12 12:11, 36F
→
08/12 12:20, , 37F
不過真的某些中古屋賣得都快比新屋貴了
08/12 12:20, 37F
推
08/12 12:42, , 38F
高雄王先推了
08/12 12:42, 38F
推
08/12 12:57, , 39F
有神僅拜!
08/12 12:57, 39F
推
08/12 13:02, , 40F
市區中古屋當然比郊區新屋貴阿 同地段還要看其他條
08/12 13:02, 40F
→
08/12 13:02, , 41F
件去比 所以中古屋並不見得較差 只是要眼明手快
08/12 13:02, 41F
推
08/12 13:08, , 42F
就像大安區的公寓破屋要三千萬 結果過個橋到新北
08/12 13:08, 42F
→
08/12 13:08, , 43F
全新大樓3字頭
08/12 13:08, 43F
推
08/12 13:15, , 44F
08/12 13:15, 44F
推
08/12 13:38, , 45F
當然是以同區段比阿，去看看美術館就知道了
08/12 13:38, 45F
→
08/12 13:39, , 46F
美術館有些新建案已經比中古低了
08/12 13:39, 46F
推
08/12 13:54, , 47F
高雄王
08/12 13:54, 47F
推
08/12 13:54, , 48F
推高雄王
08/12 13:54, 48F
推
08/12 16:22, , 49F
好吧 難得推你這篇
08/12 16:22, 49F
推
08/12 17:00, , 50F
看不懂，很想直接知道重點
08/12 17:00, 50F
→
08/12 21:00, , 51F
重點，一般新屋折價大，想加價賣只會被嫌澳梨子假蘋
08/12 21:00, 51F
→
08/12 21:00, , 52F
果。中古屋價格有個底線在，尤其是生活條件好的相當
08/12 21:00, 52F
→
08/12 21:00, , 53F
抗跌，又容易跟著漲勢走。所以有錢想爽買新屋，沒錢
08/12 21:00, 53F
→
08/12 21:00, , 54F
或投資為主則屈就中古屋為上策。不管高雄王有沒有其
08/12 21:00, 54F
→
08/12 21:00, , 55F
他用意，這篇講的是很有道理。
08/12 21:00, 55F
推
08/13 00:33, , 56F
有缺助理嗎 我可以應徵嗎
08/13 00:33, 56F
推
08/13 10:56, , 57F
跟著推高雄王
08/13 10:56, 57F
推
08/25 14:40, , 58F
請問板上先進都是在591及各大房仲網找尋物件嗎?
08/25 14:40, 58F
→
08/25 14:40, , 59F
小弟上班在澄清湖附近，目前想找鳳山附近的物件
08/25 14:40, 59F
→
08/25 14:41, , 60F
所以上來請益可以在哪邊搜尋並看房 謝謝各位大大
08/25 14:41, 60F
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1NhDcNtG (Kaohsiung)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容：
完整討論串 (本文為第 2 之 2 篇)：
排序： 最新先 | 最舊先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共2篇)
Kaohsiung 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT台灣在地區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1NhDcNtG (Kaohsiung)