PTT台灣在地區 / Kaohsiung (高雄)

Re: [閒聊] 高雄為什麼沒聽說都更啊？已回收

看板Kaohsiung (高雄)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間9年前 (2017/03/04 03:49), 編輯推噓29(30推 1噓 31→)
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※ 引述《evil7589 (新生活)》之銘言： : 看新聞有都更都是雙北在做，看看高雄也一堆老舊大樓更多更可怕吧，三多路一堆大樓我 : 看住戶都搬光了，只剩下一樓店面勉強撐著。 : 而且有些店面也都很破舊也吸引不到客人或是有人要承租，也無人維護，也會吸引一堆遊 : 民聚集。 : 有些公寓樓梯間壁癌剝落到不行，說不定也是地震高風險危樓。 : 現在的做法就是往沒開發過的地方開發特區，像是鼓山，鳳山就植物園附近，或是往橋頭 : ，岡山延伸， : 然後呢？舊社區剩下老人逐漸凋零，像是前鎮苓雅，三民區，都不管他們啦？明明就是以 : 前很繁榮的地方，修一修又可以吸引外縣市的人來居住，而不是一堆人擠左營，簡直塞爆 : 了！ : 所以，高雄是不是也要都更啊？屋齡3-40年的一堆。 基本上,高雄老"住宅"大樓的使用率比新屋高非常多. (當然老辦公大樓空置就很多) 有興趣自己走進去看就知道.使用率大多都九成以上,剩下一成可能是屋主在外地. 另外老大樓包租公很愛,改套房後出租投報率超爽的... 所以都會有一定的價位行情... 所以不要有錯覺...自己走進去看,不要靠感覺. 老大樓只是因為3x年第一批大樓開始蓋,那時候的建築經驗水準都很低. 所以才蓋出那種類型的產品... 在老化後變成外觀看起來陰暗又雜亂的感覺... 但不代表裡面沒人住,反而相反的,因為他便宜,所以更是搶手搶破頭. (有些屋主亂租,例如昨天跟某仲介店長聊天聊到的,火車站一間apple套房. 屋主亂賣,35年屋,8坪50萬,被店長報給他朋友吃掉,然後店長本來建議他朋友. 花個五六萬塊貼個壁紙換個燈飾,再把衛浴換衣換PS不是從做,只是換馬桶洗臉台. 這樣隨便都可以出租6500.. 結果他朋友一毛錢都不想出,直接無腦老舊屋況掛4500...然後被秒殺) 另外高雄毒瘤城中城的套房,2500也是秒殺價. 城中城空置率很高是有人在整棟收要打掉重蓋,所以那個財團買斷的才空置. 不然以前也是租滿了人.... 更不用說他對面的那幾棟,甚麼金鹽埕還是甚麼鬼,你看他下面布告欄也是貼套房收購. 那個有人在吃...不過好像是包租公集團就是了,比較不是收購後打掉的目的. (那個是地上權,出租投報也是爽死人) 當然我知道,很多人出生好,含著金湯匙長大,只住過透天或是高級大樓. 然後對這些老大樓一點概念都沒有,以為老大樓就是沒人住... 喔...你錯了....你完全不懂基層人民的生活和想法. 當然公寓比較容易出現空置,主要是因為屋況太爛,整修費用太高, 又是祖產. 所以大家都不管丟在那邊不去理他,反正又不用管理費. 然後包租公或投資客想收,也因為屋主太多人或是祖產又不賣,所以也買不到. (我們以前看到空置的都會自己想辦法聯絡屋主想低接,但後來發現都是不賣的..) 電梯大樓因為要付管理費,所以空置狀況比公寓低很多... so...外圍蓋房子可能還不一定有人去住... 市區老大樓...你不用煩惱它裡面的使用率. 甚至大量人口外移是因為,稅金問題... 老大樓房屋稅超低,自然戶籍掛到新屋去. 老大樓改套房出租,收租金爽爽,套房房客又不能掛戶籍,所以又變成法定空屋.. 然後當我們進到老大樓後才發現,疑,好熱鬧,怎麼可以塞這麼多人在裡面阿...XD 高雄都更只有兩個案子,一個是中正路,一個是七賢路底. 都是京城蓋的...然後京城放話說這輩子不碰都更. 對喔,這邊要定義一下都更. 都更就是,屋主出地,建商出建築,雙方簽約然後蓋好配一戶給原屋主. 這樣建商就不用出買地的錢,並且可以拿都更的同意書和土地去銀行做土建融資. 跟自己買地蓋的"現金需求"比起來低非常多. 而那種建商或財團自己買斷的,整棟收購起來拆掉的,通常不算在都更定義裡.. 高雄不做都更的主因是,高雄目前做的都是拆透天蓋大樓. 而透天好收購,一間15F的大樓大概2xx坪就可以蓋的很完整. 硬蓋甚至150坪就可以拉華夏...只是目前高雄拉華夏比較划不來. 更不用說商五土地3xx~400坪就可以拉29F. so...一間透天20坪,你只要談10間就可以蓋一棟大樓. 建商因此大多都是用"買斷的"..他不太喜歡跟你玩都更那種分戶給你. 最主要在於,高雄地價便宜,不像台北那麼貴,所以建商準備的現金不用很高之外. 他買斷才好統一規劃它的格局和坪數,用分的很麻煩還要特別切準確坪數給你. 另外,通常都是開發公司去談.. 談法也很簡單,例如他要談這10戶,他就直接拿同意書給你們簽. 10戶全都簽同意,他才整個一起收購... 但是要是只有9戶同意...那不好意思,還沒進入收購的階段,所以她..還不用出錢. 因此大概只有土開的時間成本在上面而已,談不成,對開發公司來講其他一點成本都沒有. 這就是高雄的玩法....不像台北多少建商被都更卡到瀕臨倒閉. 而等到開發公司整塊地都談好取得住戶被收購同意書後.. 他才轉賣給建商,建商再去請照拆除蓋房子. 也因此房地合一稅當時上路,對這邊衝擊很大. 因為這邊開發公司轉手給建商,變成要繳一大筆的房地合一稅. (以前土增沒跳不繳稅) 所以那時候整個不動產哀鴻遍野也是這樣.... 另外補一點,有房子的土地比空地便宜,我想這大家都不太清楚...XD 你看南合興賣後譯這邊的土地好了,他一坪大概在60萬上下3~5萬. 但是你要想,12米路邊的20坪土地的透天要多少??...1200內. 所以一坪算60好了.... 問題是整塊土地不是只有12米路邊阿,後面是六米路. 六米路透天多少??... 15平大概650萬,一坪43萬. 這樣平均下來,整塊地用收的大概只要50萬左右...這就算了. (其實住四土地收購比較沒利潤...所以正常狀態下住四以下土地基本上建商不收購 買住四土地說要等都更的,其實你在耍笨中...XD) 你看七賢路那邊好了,七賢路和自強路那塊地,我沒搞錯的話,建商購入成本在一坪150左右. (商五) 但是如果你去買的話,七賢路店面你一間算2500好了. 收購貴很多點點,當超級凱子,一間收購4000,比照明誠/巨蛋商圈透天店面,一坪200. 但是後面的六米項透天你收購多少?六米巷透天原價600~700,你收購1000很給面子吧. 所以15坪你收1000,一坪收66萬. 這樣整塊收下來平均一坪也不過120萬... 收購絕對比你買整塊土地便宜太多太多太多了. (你看我都用凱子價再收購還比買整塊地便宜) 這也是這幾年透天瘋狂大漲的主因,建商收購推升透天價格瘋狂攀升. 不過當然也很多釘子戶被放生.... 例如興富發要在後驛推捷運第一排..(原管碧玲服務處) 你看,現在他圍起來的地,和旁邊的商辦之間,是不是夾了一間透天... 目測地坪應該有30...大地坪透天.還五米半面寬. 那間透天正博愛路店面,你說他本來價值多少?? 不要說某人在博愛路買的店面30坪3500萬撈到便宜... 基本上行情應該在150萬一坪,他至少4xxx萬,如果興富發收購可能在200萬,會上5000~6000. 現在好笑了,他被放生,並且被夾在兩棟大樓之間. 你說他剩下多少錢?? 我告訴你,剩1xxx萬,比照樓店,因為博愛路不好做生意,所以店面效應不高. 只是因為上面有四層樓,所以可以有其他使用空間的價值.. 抓1xxx萬很給面子了...買家可能還要猶豫再三. 因為新大樓旁邊整理房子很麻煩,鐵定照三餐被檢舉. 你要重蓋也不太容易,也是被新大樓住戶盯死死.你幾乎無法二工.. 因此那間透天店面的價格... 腰斬的腰斬的腰斬. 愛當釘子戶齁,被放生了就一輩子無法翻身.. 我看你在屯個30年也回不到本來的價位... 透天的土地,因為將來可以蓋大樓而值錢. 當你的土地不能蓋大樓,你就是垃圾中的垃圾中的垃圾. 你的住宅價值比大樓,喔不,比公寓更不如..因為你要爬樓梯,單層空間又被侷限規劃不好. 這也是透天出租大多租金投報都很糟糕的主因之一. 這更是很多人買透天都沒在看,旁邊有大樓有公寓還買... (旁邊有大樓有公寓,建商第一個就部會來收購你...) so....高雄目前狀況就是這樣. 開發公司去整併透天的土地,失敗就掛著每逢清明去拜訪釘子戶看他哪天軟化. 成功就整併完成轉手給建商... 只買斷,不給分.... 並且只碰透天.... 當然慶旺老闆之前有收購整棟辦公大樓然後拆掉的... 可是那畢竟是少數外,他收購的是辦公大樓...只要裡面有住家的大樓,就不去碰. 所以住宅或住辦大樓收購,目前高雄並沒再進行. 其實高雄不是沒有再討論都更. 下一個最可能的目標就是民族國宅.. 因為鐵路地下化,71期重劃區在旁邊,又有鐵路捷運的民族站,將來還有黃線. 簡直爽翻天的地方... 所以議員一直有再提,這麼爽的地方,是應該政府出面來辦都更.展現高雄的門面. 但....無奈.... 我們菜總統說,都更要100%同意之後. 從此沒人再提這件事情了...XD 100%同意??..... 講白一點. 我家在台北正在當釘子戶中,透天店面卡在土地的正中間,我不同意你整塊地根本無法蓋. so...釘子戶在想啥??我最清楚..XD 例如本來的容積獎勵我可以分得1億價值的新屋...但我會跟你要一億五價值的新屋. 今天蔡英文要獎勵都更,提高容積獎勵,我可以分一億五...你說我滿足了嗎? 歐不...我今天要兩億五... 甚麼估價學阿,土地法阿,我他媽的都念過....也接觸過各種建商包商營造商. 你都更獎勵容積有多少,你建築成本多少,賣掉行情多少,利潤多少.. 我一塊都不會跟你少算...XD 你有本事你就來都....你菜總統說要100%同意的麻...我沒兩億五不同意,你自己想辦法. 沒錯,我家就是釘子戶,說服的了我.你在跟我說都更可行...XD 對喔,這不關乎錢喔,這祖產,這有感情得呢....鈔票有價,感情無價你們說是吧. 另外我他媽的是金店面,一個月光一樓收租就10萬,上面還每層樓分租兩三萬. (共五層樓) 我根本沒有任何長期持有的壓力... and...最近建商也都懶得來談了...我想他們現在應該滿肚子幹... 因此...那天,當我聽到蔡英文說100%同意才可以都更. 我他媽的就笑了...XD 不過也因此,我們民族國宅都更基本上應該也是只存在夢中. 另外鼓岩國小那邊的公寓本來也有要談都更. (我在那邊也有一戶5+6公寓...) 不過應該也是繼續存在於夢中就是了. (只是這間公寓我七月就滿兩年可以用舊制稅制,我應該就會直接賣給包租公改7~8套房. 不打算花生命去等都更了,愛等包租公慢慢去等..我低價取得有賺就準備先跑了) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.203.193 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1488570569.A.F83.html
推
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推
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可以請問你是做什麼工作的嗎？
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為什麼對高雄這麼了解
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推
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推ceca大
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ceca大還沒睡呦~請問有認識的工班嗎？小弟家需小修
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一下，但找無門路。
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推
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高雄王必推
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推
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當釘子戶不會有黑道找上門嗎？
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推
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幹這行一定要認識黑白兩道的啊 還真的以為炒房的都
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善男信女喔？
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有錢之後一定要有權 不然就會被有權的搶走 看看政客
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爭權幹嘛
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推
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其實敢當釘子戶一定是很有巴庫的啦 敢買畸零地的也
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是 這種平常人千萬不要呆呆的去碰
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以前真的是聽過沒巴庫呆呆的買角地畸零地來準備坑
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建商的 結果被建商約出來喝咖啡以後就乖乖賣了
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推
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推 終於出桶了，沒你的高雄版真沒什麼內容可看
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推
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博愛路除了靠巨蛋那，生意都不好做
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推
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新透天被建商收購很吃虧嗎？
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推
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如果收購整棟公寓的話 也可以算透天來看呢
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推
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進去過城中城一次，裡面還真的住不少人，不過進去感
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覺很毛
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推
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高雄王 有想開講座嗎？
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推
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推
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推
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只有我感覺ceca大第一次這麼明確說要脫產嗎？還說
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要給下一個包租公接耶，空空時代來了嗎？
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推
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推。不過不買大樓旁的透天或公寓通常是風水問題。
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推
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推推推
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所謂釘子戶現成案例中山路獅甲廟斜對面的ihome旁的
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透天
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博愛路透天有3500?可是感覺生意很難做啊 除了賣吐司
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推
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帥過頭以前說過 新屋25萬以上的地區才有都更價值
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高雄其實最近幾年才達標這水準而已
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推
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今天不是一個被偷拆 說敲詐一億 恥力無敵 覺青還不
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上
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回憶無價 一億可談 這不是敲詐 這叫回憶
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推
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廠廠高雄都更比起台北真的容易多了.大台北要都更我
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看三百年都都不完
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這也是早期不規劃的後遺症現在蓋滿都來不及了
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高雄人口壓力相對少且還很多空地可蓋透天能拆.以後
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市容一定越來越好
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噓
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媽寶又上來推銷囉
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推
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高雄市容會改善純粹是因為精華區土地在少數地主手上
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不管是中鋼中油還是高雄陳家 反正地主就那幾個
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所以新灣區弄一弄就超漂亮 重劃而已
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不過遲早也會跟台北面臨都更困境 因為高雄房價再漲
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房價越漲 都更會越困難 釘子戶越多
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新大樓嗎? 高雄市有6000多空戶 1600多在鼓山
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這還只是從建商買賣過戶給住戶的資料 真正住戶
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水電瓦斯公司有更精準資料 有成交過戶但繳基本費...
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新屋好看 但自住不是只看美學考量 多數是算盤考量
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推
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看文學經驗分享, 推~
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推
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祖產有感情的，不能用價錢收買XD
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看到一半正要問博愛路靠近十全路那塊 沒想到高雄王
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就已經寫在後半段了 精闢
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推
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高雄王一直都是先賺一筆 給別人賺啊 不是那種要等一
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筆大的
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感謝高雄王分享
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推
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推100%同意，真的是...感情第一(酸)
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推
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推高雄王吃喝呼吸在房市還願意分享消化產物給鄉民
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推
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諾貝爾什麼時後才會弄掉
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03/06 13:17, , 62F
感謝分享
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