Re: [新聞] 〈南部〉高雄郵輪母港目標受挫今年遊客少6成已回收

看板Kaohsiung (高雄)作者ceca (生活藝術大師 N)時間9年前 (2016/11/17 00:46)推噓7(8推 1噓 4→)

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※ 引述《staff23 (筆名蘇溫永(星星送行者))》之銘言： : 泛高雄點最近在弄跟高雄土地有關的事情 : 剛好跳出來講一下 : 貧富不均造成一個問題 : "錢"沒人用 : 有錢的人用不完 : 沒錢的人不敢用或沒得用 : 這就產生很多問題 : "錢"的價值來自於"人"的使用 : 使用"錢"的結果得到"人"的"所需" : 人要滿足這樣的所需，就必須付出"勞動力" : "勞動力"量化成"錢"的價值 : 這個制度如果開始崩潰的時候不加以調整的時候 : 社會很快就差不多了 : 台灣現況就是如此 : 中國是個重要因素沒錯但他不是最重要的原因 : 最根本的原因還是來自於貧富不均造成的"勞動力"剝奪 : 人們付出勞動力得不到應有的報酬錢去滿足人們需求 : 最終的結果就是人們自我走向毀滅少子化產業凋零 : 過去我們一直強調自由經濟然而目前就是因為自由經濟 : 我們創造出了高度的經濟奇蹟卻也產生極大的貧富差距問題 : 其實這個只要解決一件事情就好了 : 那就是人"住"的需求這件事情 : 政府也不用出手去打壓什麼房地產了 : 與其讓這些人賺不如政府自己來賺 : 政府基本上就是台灣最大的惡霸地主誰不認同? 誰會反對? : 政府只需要立個法給他蓋下去問題就解決了 : 什麼豪宅奢侈稅房屋稅地價稅萬萬稅通通馬上降也不用叫金管會在那邊三砲兩砲 : 政府手上有的是地拿點土地出來也不用賣了直接找建商來蓋房子建商來蓋房子 : 找銀行來讓建商貸款讓建商可以順利的把房子蓋好蓋完 : 政府要求建商主要原料要使用台灣的原料(沙石、水泥、鋼材) : 房子蓋好在低價賣給人民人民沒錢沒關係找銀行來讓人民貸款 : 只要住的起問題就解決了誰跟你造反 : 跟貨幣戰爭有87分像貨幣戰爭不是讓自己的貨幣變得更便宜 : 而是瘋狂的印鈔票把他變得更便宜 : 房子土地都是這樣 : 現在就是政府耍白爛死活不想解決這問題沒責任沒擔當 : 前朝政府是放了不會管然後大家一團亂 : 現在就大家死翹翹 : 老話一句叫政府快點蓋房子賣我不想等我孫子燒給我這是錢的問題. 你用"賣"的,請問你要賣多少? 政府的土地取得還是有成本的,他要自償所以他才須要把土地在賣掉. 你重劃一個區域,你還要鋪馬路蓋公園,重劃的工程和各方面這些成本都在上面. 因此,如果你土地要"無償"供給給新蓋的大樓,讓人民買房子只需要負擔建築成本. 也就是大概15F的建築成本7萬,含上管銷你算9萬好了,政府賣9~10萬. 這樣....那你土地開發上面的成本就會滾入你的債務中. 這樣政府應該沒多久就破產了.每棟大樓你賠個幾億,你賠不了幾棟阿. (高雄市政府負債也不過兩千億就被罵得要死,這個財政洞政府怎樣承擔??) 而如果你反過來,土地也算入成本裡. 恩恩...你可能不知道現在削價競爭下,其實建商利潤已經很低了. 你隨便算一塊地好了,一坪60,坪效7,等於你建坪一坪成本在8.x. 你在含上建築成本7,你一坪蓋起來成本大概在16,你在含上管銷就要20. 你看建商賣多少??大概24~25...你政府不賺也只能賣20. 那一間小三房,建坪40,車位8共48坪... 政府怎樣賣也要賣到960萬...建商賣1200左右.. (我說的是成交價而不是開價) 你政府賣小三房960你先看會不會被別人罵政府搶錢...XD 另外另外...建商都會二工幫你偷空間.容積建蔽率也都會有手法去放大他. 政府這種蓋法,室內空間可能比建商還小....因為政府一定全面合法.並且手法單純笨拙. 到時候你真實使用空間,算起來根本沒有比較便宜多少... so...這就是政府蓋來賣的問題... 成本就掛在那邊,你動不了阿... 你的前提是,建商利潤很高,政府削價去競爭掉建商利潤... 可是問題是,這個年代幹哪一行利潤都很薄... 因此...現在能做的只有"政府自己掏腰包虧損去補貼"... 所以是政府必須賠錢才辦的到你要的壓價. and..你講的也是傳統的國宅. 後來的合宜住宅都算是進化後的版本,國家和建商合建,建商出手腕,政府來讓利. 而你也看到,這更是延伸出來更多的問題.... 因此現在我們政府想的就是... 那與其賣,不然我就出租... 出租總不會有這個問題了吧. 可惜我們可憐的內政部,他不聘請真正炒房投資客去當顧問. 所以大家都在等著看他又要出包了. 出租會出現另外一些可怕的問題..... 1.成本/價位黑心投資客如果進入內閣,他一定會告訴政府說. "要讓年輕人有房子住,拿新屋出租是愚蠢的,你拿中古屋才對" 就如上面算的,你算起來一間3房車位要960萬,請問你要出租多少錢. 對喔,那是空屋,你還要全配家電牽網路. 這些成本三房,投資客30萬搞定,你政府乖乖抓個50萬吧. 那我們就算1000萬好了. 請問你要租多少??你政府跟銀行貸款,貸款2%就好,那一年貸款成本20萬. 你一間一個月要出租就快要兩萬塊才剛好打平貸款...... 這是在免稅金,免管理費,然後不包水電的前提下... 你在含上這些成本,甚至如果你是成立一個法人. 更慘的就如政府講的包給企業去做出租.. 那還有營業稅營利稅,管理人的成本,出租廣告的成本... 你到時候一個月出租兩萬五可能也只是剛好打平成本而已. 而在高雄出租兩萬五三房.....你要租給年輕人嗎??它們再領22K耶. 這還只是可怕的第一點.... 新屋出租....成本你根本壓不下來,就跟柯文哲出租沒人要租的情況是一樣的. 這是產品走向的一大錯誤,尤其你這是公宅,更是錯上加錯. 新屋一般租屋者都是要面子,愛享受的,而不是真的有需求的. 這種人絕對部會接受跟閒雜人等住在一起. 因此高昂的租金和漂亮的裝潢以及高等的住戶,是新屋出租的市場必須走向. 就像,你要讓年輕人,人人有手機,你會進蘋果iphone給他?還是給他紅米0元機?? 你要年輕人有車子,你是給他法拉利還是賓士,還是給他國產裕隆?? 新屋就是奢侈品,不是必需品,這是很多學者一直搞不清楚的問題. 2.管理問題. 黑心投資客如果當幕僚,一定會給政府建議說. 你要搞出租,你一定要先搞定房東的保障法律. 你要有強制力,強制收租金,強制趕人,強制毀損賠償. 而你要有強制力,那這個人必須是有合格身分的. 也就是不能是禁治產,不能是甚麼信用瑕疵. 不然你討不到錢. 太多人不繳房租,一個月繳一次變成一個半月繳一次,越欠越多都算有誠意. 那種租了半年後就擺爛不繳房租的.... 不然就是有破壞寢向,夫妻吵架摔電器這些就算了... 養狗尿尿在床墊上,養貓磨爪子把家具全都抓壞.房子收回來就一整個騷味. 再來就是A租了然後住B,清純女生租了之後裡面住進來是流氓或是酒店妹. 再來就是在房子裡開賭場,例如某朋友的房子上新聞,因為開賭場被掃掉. 更糟糕就是在裡面拉K...拉K罪輕,但是很臭.... 這些管理辦法,房東都可以用"法規以外"的手段去處理. 你政府....哪來這麼多房東的手段,所以你只能靠立法去產生強制力. 就像外國,你還屋必須還得跟他租你當天一樣新,所以髒了你要補漆,衣櫃門壞了你要換門. 不然外國就是有強制力,直接查封承租人財產或扣薪水等等. so...嚴密保障良好的出租專法,會是管理上必須要先行的配套. 不然...你政府的房子大概會在三五年內爛掉,之後成為貧民窟. 也不會有企業願意當二房東來管理,最多就是不負責任的幫你租掉拿傭金就走人不負責任. 後面壞了爛了你政府自己承擔.... 3.人民真正要的問題. 人民要的是買房,而不是租房. 這是我目前看到的狀況. 因此你搞出租,是否真的是人民真正想要的?? 對於我們政府要出租公宅,其實真的不是不可行. 但是絕對不是目前我們政府做得這樣. 第一個訂定出租專法這個應該沒啥爭議. 同時保障房東和房客,這樣政府當房東才不會被惡房客搞死. 也才會有企業敢去承接政府的出租業務. 第二個,你應該是活化老公有不動產,其實高雄市政府活化台電宿舍就是很聰明的做法. 你不要蓋新的,你土地賣給建商去蓋去賣,你則是去收購老的大樓例如辦公大樓等. (很多老辦公大樓使用率很低) 再用將這些大樓改建成住宅在出租. 這樣你一間3房可能成本可以變成一坪買入9好了,改建成本2,總成本11. (中古辦公大樓比住宅便宜很多) 這樣3房一間也不過3xx萬.車位也便宜很多. (老屋的公設比比較低,新屋因為新建築法規所以才那麼高之外. 辦公大樓的公設比就比住宅更低,很多公設都只有2成不到,因此室內25,你可能建坪才30) 好啦就算你抓高一點,抓到400萬好了. 400萬的中古屋 vs 960萬的新屋,租金至少可以壓低成不到1/2,甚至可能壓在2/5. 因此一間新改新裝潢三房,可以把租金壓在1萬塊左右.. 市區行情,"新改"的中古屋大概會在1萬六到一萬八. (很多原始屋況的都租地到一萬五,正勤你家電全配全都中古家具就租的到一萬五諾貝爾也是..更不用說其他比較管理比較好的中古,很多都一萬六以上當然空屋可能只能出租一萬,但是我相信我們現在討論的不是空屋) 這樣確實就有感了... 並且對政府來講也不會有補貼的財政壓力.最多說沒賺錢. 而你中間要做的只有"讓辦公大樓變成住宅合法化"這個技術問題要改變. 而這一點,我相信我們政府是有能力自行解決的. 畢竟辦公大樓變旅館都合法了,變成出租住宅我覺得政策上面一點困難都沒有. so....政府先訂定專法,然後把土地賣掉,然後回收老辦公大樓再改成出租住宅. 這才是真實可行的做法. 當然啦,最後一點,人民要的到底是有房子租,還是有房子買.. 這......這就不是我們可以給的"實在"意見了. 其實在住宅方面,中央政府到今天都還搞不清楚狀況. 但我們高雄市政府則是非常聰明的. http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20160903/37370112/ 活化那些空置的宿舍,成本會比我上面計算收購辦公大樓更便宜. 並且活化的話,反而是增利....因為你本身已經沒有收購成本.不需要額外舉債. 所以財政上面反而是賺更多錢... (當然還是要先付出一筆整建費用,但要回饋是很快的,之後就是多賺了) 因此高雄市政府一直都沒有傻傻地跟其他縣市一樣亂起舞,傻傻地跑去亂蓋新的. 就算蓋,之前預告點是大寮捷運站和岡山大鵬九村. 順便炒一坡地皮造鎮起來,可以增加捷運運量以及周邊開發. 大鵬九村還可以幫南機房高醫分院做支撐,大寮則是捷運在那邊的土地因此更值錢. 每個環節我們市政府都算得非常精明...一本,就是要萬利. 甚至很可能之後就是大林埔遷村的落點旁邊一起蓋,這樣成本和事情可以整併壓低. 並且又可以造成造鎮效果.. 地點沒搞錯很可能也在中崙那一區,剛好繼續發展那個區塊... 更久以後搭配步校和預校遷移之類的,市政府還可以再從這些地方再撈回饋回來. 哀,有時候實在很怨嘆. 民進黨有這麼強的地方政府,為啥中央政府能力卻.....令人非常擔憂. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.203.193 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1479314760.A.2AE.html

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