Re: [閒聊] 高雄2~3房大樓
看板Kaohsiung (高雄)作者ceca (生活藝術大師 N)時間7年前 (2017/03/07 01:31)推噓26(29推 3噓 70→)留言102則, 32人參與討論串2/3 (看更多)
解釋一下兩房夯起來的主因.
因為....超高離婚率+不婚+不生+老人.
最近理髮廳老闆娘的老公也想買個新兩房住.
因為兩個小孩都有房子給他們,外加還有透天在收租.
想說住新大樓比較爽(透天不好住,他們住透天住一輩子了),然後三房又用不到.
跳舞教室的某個銀行副理,中年單身女子,他也是想換屋,舊兩房想換成新兩房.
然後我美國的姑姑也在想買一間總圖附近的兩房,回台灣可以住,順便每天跑圖書館.
(他那時候還看中諾貝爾...XD)
and..我的某間兩房是租給人家養小三的...
and...有高醫學生念書,父母親直接買一間兩房給他住.
因為租套房的房租和買一間中古兩房的房貸利息幾乎一樣.
(每個月6000塊房租vs300萬的2%房貸..)
so...這就是兩房夯的主因.
尤其他總價低三房很多,所以在這個年代成為都市的流行.
(當然三房還是最大宗..兩房還沒有超越三房成為市場最主力的能耐
但是目前兩房在市場的地位,已經幹掉四房)
另外兩房出租投報率比三房好很多,所以甚至可以自己住,不住的時候出租.
租一段時間自己要住在拿回來.
也不一定要轉賣,反正隨便出租投報都是3.5%~4%...
無腦套利,房客幫你養全額的貸款利息外,還給你零用錢花.
這也是建商狂蓋兩房的主因,因為市場需求很龐大.
(之前兩房案子不多)
當然台南好像狀況不太一樣.
台南房價便宜,所以台南兩房並不討喜.台南人不習慣那麼小的空間..
台南以三房四房為大宗.
所以有時候高雄的狀況不要硬套在台南上面..
同樣是南部,可是實際上狀況還是不一樣的.
就像台北套房比高雄夯太多了一樣...
台北套房流通性遠遠贏過高雄的套房.
因為總價問題,台北兩房三房總價太高了...造成套房崛起.
但是高雄套房??你出租投報沒有6%,都不太好轉手.
(套房買賣主要看投報)
另外,有人買博愛香榭兩房的原因是.
他想要享受博愛香榭的公設....@@a
所以買一間兩房然後以後打算隨便出租,但是自己就可以爽爽地跑到頂樓游泳池游泳.
然後還有博愛路的門牌,感覺很有面子..
當然我問他,幹嘛不買大悅就好,價位差不少,公設是一樣的.
(因為我也是這樣想,蓋好後爽爽跑進去使用公設..XD)
但他說,博愛路的門牌就是不一樣...@@a
果然是品牌效應...喔喔喔....
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.203.193
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1488821491.A.3F1.html
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:32:18
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部會阿...@@
你看中古兩房越來越搶手.
價格推升中.
另外迷你兩房幾乎被掃光光.
米你兩房(15坪內)現在高雄市區市場上只剩下三五間.
居然都要賣到270~3xx....一坪要上18~2x.
嚇死我了..
(總價論的關係,同樣房間數,東西越小,單坪越貴)
當然我可以理解迷你兩房的夯處.
投報超爽.
我之前檢的三間米你兩房,入手價都在一字頭,出租都一個月一萬.
沒貸款的投報就破6%,槓桿下去1x%起跳...很爽,爽到正在思考有兩間快滿兩年是否要賣.
(本來想說滿兩年,一間賺個30~40萬就出脫..可是他出租太爽了,害我現在還在猶豫)
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:37:59
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其實沒感覺...XD
實際上的狀況和理論有落差很大.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:38:20
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@@....部會阿..
我一間中華路的,一間七賢路底的.都是20年左右
同棟三房的單價也在13~14...沒有明顯低.
套房比較麻煩,太多套房的水準比較差.
兩房還好...
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:41:59
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兩房出租和三房出租的耗損差不多吧..
另外還少一間廁所,所以就算要整理,費用也省很大...
投資愛兩房也有很多成本的道理存在.
當然套房是另外一個故事...
高雄套房和其他東西是不同種生物.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:43:07
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那個很少...
二手的一台電視也才1500..XD...
洗衣機4000,冰箱3000(洗衣機甚至可以買3000的).
然後基本上撐兩年不壞不是難事.
一個月你用500去攤提都有多....
三房的電視你要配比較大,洗衣機冰箱也要配比較大.
算起來你一樣要攤提,可能要攤提到700~800塊.
這樣兩房比較划算....
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:45:18
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兩房也是很多家庭阿...@@
小孩大了在上大學或是只有一個小孩都會租兩房.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:46:04
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我放兩年,增值賺20%,出租賺4*2=8%,總共28%,一年14%.
我貸款部要太多7成就好,請問現金投報多少??
這才是主因..XD
你基金有人在貸款7成買的嗎..
但是不動產你可以貸款七成阿.
貸款七成你光租金4%,現金投報就會變成12%.
不動產強大在你貸款,並且梭哈.
玩股票你有200萬,你會梭哈嗎?部會阿,你可能才用150甚至100在玩.
更不論不動產是200萬玩600萬的遊戲.
股票是200萬玩100萬的遊戲.
這是很多股票族的盲點.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:49:04
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兩房出租一萬不用給液晶拉..XD
給映像管的一樣被秒殺..
我給液晶的是31期的兩房,出租一萬六...那個我才弄一台9000的液晶給他.
20年兩房出租一萬,給二手家具就很讚了,並且比很多摳毛房東的房子還漂亮還舒服.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 01:50:29
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會...
其實以小單位來講,大樓的設計規劃,比較適合人類居住...XD
透天要到達養傭人有庭院這種才開始有足夠抗衡大樓產品居住優勢的地步.
不然,小型透天,面積因為樓層而分割,又要爬樓梯,又沒有管理員到垃圾收信.
沒有比較好住.
噓
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推銷兩房??..
我這個推銷的目標也太大了...XD
比推銷高雄感覺還要大.
有沒有被害妄想太嚴重了一點的八卦?
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 02:27:36
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20年屋公設大約25%上下5%...(20~30%),你500萬大約買35P,室內大約25.
你透天,除非你違建到滿,你如果照規矩來的話.
20坪土地的透天,你大概只能蓋3F,50坪左右.
價位不要抓過頭,3F的3x~40年透天六米巷,土地20,我抓800不過分.
你等同500萬買31坪.
然後大樓的樓梯是包含在公設裡不占空間.
你透天樓梯和迴轉空間每層樓佔兩坪,所以還要扣除6坪,等於你只有44坪.
換算成500萬,你只能買到28坪.
so..你多了3坪,少了電梯....
然後空間被切割,你3F,大概1樓作客餐廳,2F兩間房,3F兩間房.
你等於買四房兩廳兩衛,800...3x~4x年屋.
大樓是500萬就買到3房兩廳兩衛,4房甚至只要6xx~700萬內就可以買到.
(因為空間利用效率高的關係)
so...透天要空間大,是建構在違建上面.
也就是你違建蓋到滿,20坪都蓋滿,3F共60坪...
這樣你才會空間比較大一點.
但是又因為樓層切割空間讓空間使用效能弱的關係.
其實在實際使用效能上面,和大樓比起來並沒有比較強.
同樣中古屋,大樓可以用很明顯少很多的價格,達到住宅基本需求的滿足.
我住透天住很久了,我現在住透天店面上面,共4F,單層空間30坪.
(中間也有段時間住過大樓)
但其實問題在於,前後都有房間沒錯,可是中間還有一個8坪大小的暗房.
就變很尷尬...
so..室內120坪,扣掉1F租給人家開店,上面也有90坪.
但實際住起來的空間感覺可能跟大樓100坪左右的感覺差不多而已..
數字聽起來很大,但實際感覺並沒有那麼寬敞.
另外現在新透天二工抓很嚴.
也就是說,你通常買20坪土地的透天,你一層樓只能蓋12坪.
建商都被逼到要蓋到4F才有48坪.
但實際上你4F扣樓梯就要扣除8坪,你剩下40坪.
你一層只有10坪使用空間,廁所佔1.5坪,你一間房間才4坪...
當然你買30坪土地的話就大,可是自然價格也...呵呵~~~
新屋你換算一下就知道,透天的"實際"單坪價格,還是比大樓貴.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/07/2017 05:22:23
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定義上,+1的概念是,暗房...
當然有些產品是會連同"超小"也算+1.
但是正統定義是,暗房,沒有對外窗戶.
因此不能隔成不透光的隔間,所以常做成和式,半透光隔間.
(或是像客廳的窗戶邊那種,他隔起來客廳就變暗房,所以他不能做不透光)
台北有錢人才流行三改二,四改三.
真正台北主流是,1改2, 2改三...XD
有興趣可以去爬台北低總價物件.
高雄15坪兩房很小對八.
人家台北15坪都是三房的好嗎..
高雄人人在福中不知福...XD
上到20坪都要四房了...
高雄兩房,三房,小房間至少房間可以塞雙人床.
台北根本只能塞單人床....
當然這跟價位有直接關係.
就像香港有"鐺房"一樣...
房價越貴,同樣房間數,空間就給你縮越小...
因為,房間數是硬需求.
空間是可以忍受的壓力.
例如你有很多理由,非要三房不可,又沒錢,這樣在小的三房你都可以忍耐,吞下去.
但是你沒辦法退一步去選擇兩房.
(像你上有老母,下有高中小孩)
太多人看不棟產都是用自己的角度去看.
另外太多人都是站在"高處"往下看.
我要考慮小孩,我要考慮放很多東西....喔,你是站在都買得起很有錢的角度去看得.
但是真實再買房子市場,大家都是逼到極限在買的.
也就是"很窮"的角度去看.(超過7成都是)
所以甚麼東西可以忍受都必須忍受,因為錢的關係.
so...空間超小,可是我就是沒錢,所以我需要三房,再小的三房我都必須吞下去.
這才是真正的市場...
由下往上看的,才是所謂的市場"硬需求"...
這就是必需品市場和奢侈品市場截然不同的觀點.
必需品看硬需求,奢侈品看爽度...
不棟產是必需品,他硬需求是主要力道....
※ 編輯: ceca (1.172.240.153), 03/07/2017 15:59:07
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高雄租屋一定大虧損.
租金投報太高..XD
越小你虧越大...
(高雄15坪好了,你買才多少??200萬好了,你全貸利息多少?1.7%的話你一年利息3.4萬耶.
你等於一個月利息才繳3000不到就有兩房可以住,你租要多少??不好意思,兩房租金一萬
等於你送7000快給房東當零用錢...XD
根本無敵虧損)
台北則是.
很多人得到"不買房子就會死"的病...
另外.
天龍國的門牌有一種"尊貴不凡"的象徵.
讓很多人連命也不要,也要把門牌弄到手...
※ 編輯: ceca (1.172.240.153), 03/07/2017 16:23:22
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3房永遠是最強大的產品,至少目前還沒有人可以挑戰他.
500萬買三房吧,三房租金一萬五,你五百全貸,就算用到2%.
你也不過一個月9000不到的利息.
你租屋就是給房東6000塊的零用錢.
※ 編輯: ceca (1.172.240.153), 03/07/2017 16:24:37
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其他花費都很低阿...@@
稅金根本千分之三左右.
管理費本來就內含了.
另外15坪200萬我是買20年屋..XD...不會太舊.
當然這種產品非常搶手,出現就秒殺就是了.
自備款機會成本??...你租金虧損1x%,這樣怎樣的機會成本都比步上租金虧損吧.
高雄租屋是虧損非常大的一件事情,比擬做6%投資還虧損很大.
因為...投報明顯高於利息.
尤其你租屋的,你付租金和付利息,中間可沒有甚麼其他成本可以算.
一間300萬兩房好了,中規中矩.
你全額貸款1.7%,利息是一年5.1萬,一個月4千塊.
你租300萬的兩房可能要一萬二.
中間差太大了,差8000塊耶.一年差9萬塊.
你成本多少?貸款8成,60萬....你等於虧損了15%.
你做甚麼投資可以穩穩地年年都賺15%????.
(更不用說你的60萬相對於租金的3%...)
所以高雄租屋是幫我們賺錢而已...
台北市因為出租投報率1%不到.
那個買屋就笨了...房東幫你養房子,你爽爽租就好...
這是非常現實的鈔票問題而已.
※ 編輯: ceca (1.172.240.153), 03/07/2017 17:02:58
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