Re: [閒聊] 高雄房價大家看漲嗎?已回收
看板Kaohsiung (高雄)作者ceca (生活藝術大師 N)時間10年前 (2015/11/07 02:45)推噓61(62推 1噓 32→)留言95則, 67人參與討論串2/5 (看更多)
先報一個消息,10月高雄人口是正成長379人..
其實這兩年高雄偶爾人口就會正成長.
從過去東帝士倒閉後一面倒的大量外移.到少量外移到偶爾的正成長.
我想大家都學過危機分,應該知道微分後的東西代表甚麼...XD
當然人口還是和蓋新屋遷戶籍有很直接的關係,所以通常人口並不是一個很客觀的指標.
(住一堆人的老區域很容易外移,一堆新屋落成的地方很容易人口增加)
但是我相信再過不久,人口外移這件事情應該就不再會被大作文章了.
好題外話不多說.
基本上呢,基本產品,2~3房,很難跌.
基本透天也很難跌.
真的要跌的是,大坪數的預售屋,要交屋的那些.
就像之前新聞抄我的推文內容一樣.
http://www.s8088.com/forum.php?mod=viewthread&tid=880257
(我是不知道哪時後我講過高雄的大坪數多好多好...XD)
大坪數預售屋太多人,越級打怪,小孩開大車,現在轉不了單過不了戶.
(被溫莎堡傳說給迷惑,每個人都以為她是下一個陳俊男...XD)
已經交屋的會比較穩,雖然大坪數應該也是重災難中,但至少交的了屋,還免強可以死撐著.
準備交屋的則是全都在崩潰中..尤其那些合資的,看你4000萬,6000萬怎樣過戶..
so..重災區反而是農16,而不是其他地方..
不過當然反過來講,你現在要買大坪數卻是一個很好的切入時間點.
去買斷頭戶,建商再幫你做9成貸款...你不用出頭期款就可以全額貸款買.
(當然9成貸款,限定5000以內,不過建商也因此很多都故意蓋在4xxx)
(例如她賠10%,建商幫你做9成貸你只要10%自備款,一來一回你不用出錢就全貸
不過通常大物件一般也不容易賠到10%,賠10%你斷投給建商就好,所以通常小賠3~5%
中小坪數建商比較硬,斷頭會賠到15%...大坪數通常都可以談,因此賠也賠比較少)
其實大坪數偶爾還是有真需求的人要買,只是這種人很少並且很久才出現一個.
並且這種人都是老狐狸...前不久才一個"真自住"要買華人匯面公園中高樓層的買盤.
到處再找華人匯斷頭戶....XD
(很多人拿假數字想唬她是賠錢賣,但人家知道第一手紅單底價的...)
人家的痛苦就是這些人的快樂....社會一直都是這樣.你死了禿鷹就來吃你的屍體.
至於為啥她要買,也很簡單,近期內建商都開始轉蓋中小坪數,反過來變成大坪數不蓋了.
所以她剛好有需求,危機入市撿尾刀....然後把好處全佔走.
這就是很厲害的眼光和操作.
但是整體來講,大坪數現在崩潰的很慘,並且我看兩三年內都不用期待她會回溫.
現在社會是小家庭化,高離婚率,高單身率,少子化,因此你一家三口,買200坪幹嘛,??
so...上個時代豪宅有所謂的幾大定義,其中一個就是,坪數低於200以下都不是豪宅.
可是這個狀況很明顯的已經脫離了時代了.
反應在市場就很明顯,200坪以上就算是高雄大漲的那個時代,也沒有說很好賣.
(看看都聽苑,賣這麼久才完銷,還打了好幾個促銷方案,最熱的時期她可沒錯過)
反而兩房崛起也是這樣來的,例如你是女律師或女主管,又離婚或是不婚.
工作忙得累得要死,沒有生小孩或小孩長大飛出去了.
所以一個人住三房太大,工作太忙也沒空在家搞太多有的沒有的.
因此就會買一個高檔的兩房來住....
阿宅也差不多,工程師沒結婚或離婚,買個兩房剛剛好.
或是小孩外出念書,買個兩房給她剛剛好"套房要準備的現金,可能比兩房還高"
並且以上直接套用在出租...
單身上班OL,單身中產阿宅35~40K,租個兩房剛剛好....
不然,你3x歲"以上"還在住套房感覺很奇怪...
住兩房比較好跟親朋好友交代.租三房又沒必要.
另外要合租,兩房也比較好找,三房要找三個比較難找又容易意見不同或吵架之類的.
甚至...兩房其實硬塞也可以塞一家五口,好拉四口...
(我看過塞五口..另外我有兩房就是租給兩對情侶,4口)
因此兩房取代四房成為市場新寵兒(三房還是王者,中規中矩四平八穩).
只是建商以前很不愛蓋兩房,因為蓋兩房有配電梯和配車位的問題.另外成本比較高之外.
兩房很難把價格拱高,兩房買盤遊移性很強,所以比價很強.
所以比較難把某一區的房價特別越賣越貴,因為買盤很容易散開來.
所以無法達到群聚效應和集中炒作哄抬地價效果.
但是畢竟最近很冷,所以建商也只能鼻子摸摸乖乖蓋兩房來過冬.
當然三房應該還是目前無論建商還是自住的最愛就是了,只是新三房現在都1500以上.
開始進入自住買不太起的階段.
(一般高雄自住買盤是過半以上,和之前台北遠低於一半不一樣)
而最近投資置產者觀望太嚴重,自住又因為一千五百萬越買越辛苦.
所以三房銷售速度降低很多,反而兩房賣的嚇嚇叫.
不過當然,高雄友在關注的都知道,新建案的兩房三房銷售餘屋狀況,都很健康.
但是基本上如果你想要增值,我建議沒有十足的研究,不要亂買新屋.
因為價差問題,你中古屋還在14,你新屋賣26....差太多了...
如果你中古屋14,新屋20...這樣才比較平衡....
可是問題是中古屋價格還沒衝起來,你新屋拉那麼開,之後一定是新屋停在原地等中古屋.
沒有甚麼東西比較好就比較會漲的道理.
只有你比較貴所以你要等,她比較便宜所以她比較會漲.
一般用20年屋做基準,新屋和中古屋差距大蓋3成,新屋賣到26,中古屋應該是18才平衡.
當然新屋會因為建商的關係,先拉高中古屋才跟上...可是要跟上新屋才會繼續漲.
so...這個時期玩新屋要有十足的研究,不要亂玩.
不然也許你都沒有賠到,甚至整個環境開始又漲了...
但你的物件可能卡在那邊都不太漲...你這樣會狠幹很崩潰....XD
----------------------以上講新屋/預售屋-------------------------------------
中古屋我一般愛用20年做基準,其實中古屋通常我個人愛粗分三種.
A.3x年屋 B.20年屋 C.921以後的建案(大約10年屋,因為921後新建照,蓋好要一兩年)
市場上很明顯的三種房子三種外貿三種建築方式...
(跟容積政策,建築法規的更改也有關,跟技術進步也有關)
像如果你打死要住農16,我一定不會叫你買A或B...
因為你會與眾不同,那邊一整排都是921以後的建案,所以你的房子一眼看去就是貧民屋.
因此哪天農16大漲,你會漲的比較少....喔美術館也一樣...
當然以上農16/美術館限定...因為這兩個區域主要訴求是高檔住宅區.
(不包含灣區)
她不像台北大安/信義區是優越感區,自我感覺高人一等區,所以定為本質上有很大的不同.
高檔住宅中的貧民屋,你要跟著雞犬升天會有點吃力....
so...你真的打死要住美術館農16,請買921以後的新型建案...
但是一般例如我建議別人買火車站兩房,我就會建議買B.20年屋.
公設比比較低,外觀雖然不很豪華,可是一般人可以接受...之外.
最重要的一點是...價差和A並沒有差很多,因此反應漲會比較容易,流通性也比較好.
A的特性是很老氣,建築方式很古老,並且早期第一波蓋的大樓技術也比較不好..
其實房子很耐住,我們透天看多了,50年60年80年都看過,手上還有65年店面.
甚麼房子太老會一堆毛病的大多都是建商的洗腦語言,叫你快去買新屋..XD
但其實房子不是人,房子你大整理,管線全換後,她直接在戰20年.比你自己身體還建康.
(20年後再換管線和補防水.XD)
可是無論你怎樣改,有幾個問題你無法克服.
1.設計很老氣.
那些3x年屋有時後在門口看到就賭爛...
不然就是進入大廳就很賭爛...
2.內部結構很詭異.
因為沒有經過進化,所以很多格局管線設計都很詭異.
住起來痛苦外,有時後管線出問題你要抓,靠杯難抓.
因為管線亂跑還有樓上樓下不同格局之類.
另外,聲音控制,採光,動線的設計也都很差.
3.因為經歷過幾次崩盤,爛住戶也比較多.
套某人話講,越底層的人越懂得要買房子....因為她門很難租,也很容易被趕走.
因此在之前大低潮下,可能法拍還是怎樣用很便宜的價格取得,就賴在那邊.
因此老房子不要說公共區域堆得亂七八糟,很容易有人在裡面做資源回收...
(最近仲介有收到一間資源回收垃圾堆到看不到地板的垃圾屋.
我還在等她搞定屋主後,看可不可以一坪7萬買下來.)
因此A一般而言,除非很便宜我現買就看到兩成以上利潤.
否則我不太愛買A....我最愛買B.
不買A不是說甚麼她30年屋過20年變50年屋會賣不掉的詭異問題.
而是她蓋成這樣子,流通性本來就比較差...價格又沒便宜多少(大約1~1.5成)
貸款又比較容易被銀行機歪.
所以我還是買20年屋就好,20年後便40年屋其實她還是長大蓋那樣.
然後因為她公設比比較低,所以我一點也不煩惱30年後她變50年屋會很難賣.
因為我相信30年後公設比只會更大.因為建築法規只會越來越嚴格(人性化??),的關係...
至於C.10年內的房子...這種我會看情況才決定買不買.
我剛買了一間陽光情人,8年屋....
買她是因為31期最近蠢蠢欲動,並且好像有集團或是一堆投資客聯合在炒.
所以我順手搭個便車.(我可以長期放可以長期囤,所以喜歡搭便車等短期幫我哄抬)
然後很多理由,例如她8年屋居然平均價還在17~18..
有點低估,因為中山路上的8年屋都23~24,不動產是比較級的,沒差多遠價格差太大..
另外31期的嫌惡設施硫酸亞雖然說重劃到開始蓋要很多年,但她近期應該會被整成平地.
甚至綠化來土壤整治....因此嫌惡設施移除也是一個利多.
所以我買了陽光情人...
不然之前氣爆的時後,我那時想買的是皇家貴賓...只是14w/p沒買到,殘念.
(被永慶掘江店給做掉,超不爽,那間過兩三個月後,立刻拿出來轉賣開17萬..)
C的特性在於.
她新建築法規,所以公設比較大,因為消防法規的關係和耐震條款的關係.
另外沒計錯的話她那時後的容積轉移和容積獎勵也經過一次大縮幅.
所以921以後的建案(當然是指921以後才請照的,而不是921那時後蓋好的,有些是舊建照)
你看,公設都很漂亮華麗,大廳也都比較氣派,設計也比較多人性化.
可是價格也明顯比較貴,公設比也高....
so...其實流通性會因為她公設比和價格的關係,所以去化速度沒有20年屋好.
(我是指整個高雄比,而不限定特定範圍...)
因此我當然會優先考慮B而不是C...
-------------------------以上中古屋--------------------------------------
然後回到正題.
基本上呢,高雄一般不動產很穩主要依據是因為租金很好.
而租金很好也拜這幾年全世界量化寬鬆和低利率所伺.
so...我們用房貸作基準就好.
房貸只要沒有超過4%,要崩都很難,超過3%的話大概也不過繼續低迷.
但房貸只要持續在2%以下....一定會有更多人利用高雄3~4%的租金來套利.
這個套利太穩了,比玩股票期貨更好預測,比放0056還無腦...
更重要的是,她很容易開槓桿,並且是開5倍槓桿(貸款8成)
更更更更重要的是,他沒有所謂的斷頭....!!
所以你說高雄房價會不會崩,有兩個原因會讓它崩.
1.利率...如果升息2%,就崩了,並且台幣應該就大升值,你的債務相對就變高.
2.租金...租金跌了就認栽吧...!!
因此...要不要提早3年買房,你就自己去評判這兩個變因...自己做決定.
至於什麼少子化,人口外移,新資太低之類的...
這些都會反應在租金上面..
如果真實太多房子租不掉,那租金一定跌.
如果大家都越來越窮新水越來越少,租金也一定跌.
所以不要猜甚麼空屋率還是甚麼鬼,直接看租金就好,租金漲就是需求漲,其他不解釋.
so...這是很剛性的問題...不像價格影響因子變數比較大...出租就直接反應供需.
這也是世界各國為啥保障人民都是租的起房子而不是買的起.
買房子本來就是投資,租房子才是居住正義...
像偉大的德國,85%的人都租屋..英國美國租屋族也都過半以上.
至於房子??..財團/熱錢再買賣的東西...而不是人民.
另外,財團買賣不動產也是關注著出租投報率..(不過當然也因此她門會哄抬租金)
全世界只有台北才在那邊為了買而硬買.(不過也因此,她門之前都沒再特別哄抬租金)
因此如果你認為這幾年利率無法明顯拉高,又認為租金無法下跌.
那你買個3~4%投報的物件先出租,賺賺利差..
等到三年後回來住,其實不錯.
並且建議你買來都不要整理就直接出租....要住的時後把管線全換了在住.
不過這也要看你要住哪種東西,如果你要住比較新的房子例如三年五年屋.
那也許也不用換管線(並且新的很多管現跑在外面也比較好換,不用拆地板打牆壁.)
如果你要買新屋,就要看地點和型態,害怕的話就買個預售屋讓她慢慢蓋.
你不要再快交屋的時後才突然說要賣就好,那時後會有交屋殺出潮很難賣.
你真的要賣,拖到交屋後再慢慢賣,會開心很多.
15F大蓋蓋一年多,29F大蓋蓋兩年多...
最近29F越蓋越多,所以你買29F的剛好回來的時後蓋好,很舒服..XD
(並且29F的公設等級比15F好很多)
買的話就去跟團,畢竟你不像我們這種可以自己吃個五戶以上可以直接和建商談大量買.
所以就去跟團,讓開團的人賺個一兩萬塊沒關係,還是會比你自己去買便宜很多.
(但請查清楚是新推的建案淺銷,不要跟到那個賣不掉的餘屋銷售團)
有時後出社會要習慣讓人家賺..讓人家賺小錢你可以省大錢或得到賺大錢的機會.
你不讓人家賺,除非你夠大尾,不然你反而變成孤兒.....
不過最後,如果你要買的東西是市區透天...
(外圍還好)
那就是另外一個故事.
透天的話嘛....你最好快點買...XD
(尤其是中古透天,新的就算了....)
因為透天有多用途,無論是改套房日租月租,還是土地被建商整併收購.另外還有很多妙用,
然後市區中古透天,隨著建商不愛市區蓋透天,建商又一值收,所以越來越少.
土地也一值貴起來,所以反應在中古透天的土地價值上也一值拉升.
so...市區中古透天這種東西的價值,已經完全脫離她本身"住"的需求...
不像大樓怎樣都逃脫不了住,無論你自住還是出租....所以基本面會跟租金有連動.
因此,想買市區透天的話你手腳最好快一點...
不然全都變成日租月租套房,你在想買就棟棟千多萬.(改套房後價格會變很貴)
買了還要自己再花上百萬改格局回來..XD
現在市區改套房已經改道一個非常囂張的地部..並且還可以滿租..好厲害紅螞蟻...=.=
不過應該和很多人搞非法日租有關,和中國的半自由行行程搭線,做她們的生意.
(在台灣廣告日租會被旅管檢舉,所以通常是直接搭中國那邊的線作行程配套)
我認識的某個老外,本來做外籍老師和旅客背包客.
後來她把房子全都改成膠囊式,全都做中國自由行客的生意...
你台灣人想要住,還完全不得其門而入,因為她的廣告全都不在台灣...XD
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幾點.
1.預售屋不會很貴,一間10%可以談免工程款,所以1300萬你只要出130萬.5間650萬.
(一般都談到免工程款,你要敢談就有,不敢談當然就乖乖付錢)
不過也因為玩預售屋開10被槓桿+免貸款+免卡不動產名額,造成很多短期投機的人超愛.
尤其大金額例如4000萬這種,你甚至出不到400也可以定一戶.
(金額越大越好談條件,連斷頭都可以跟對方談只賠10%以內)
不過也因此造成預售屋風險很高,因為投機份子太多,所以會有嚴重殺出潮.
所以通常我不碰預售屋...要很特別的案子才玩,然後要就大量買不然不買.
不會東一間西一間...
2.預售屋用公司買,我甚至是用境外公司.
我不喜歡逃稅,所以不求"避"稅,我只做"合法節稅"..
3.大整和小整的效果差很多,很多人整理房子很愛省,不然就是一值跟統包殺價.
這樣整出來的房子自然小問題會很多,因為很多該整沒有整都忽略掉.
基本上,一般建築是透天蓋最隨便,公寓次之,大樓比較好...
所以其實最容易爛掉的房子是透天.我們看到廢墟最多問題最大的也都是透天.
因此不要管透天,同屋齡的公寓爛掉前,大樓都先不用替她煩惱.
不過歪掉通常是有頂加造成的,她地基打這麼深是為了蓋3樓,你又給她多蓋兩樓就歪掉了.
歪掉的房子我是不太敢買..XD
一般房子爛掉最嚴重的東西是鋼筋外露然後又侵蝕風化很嚴重.
我手上現在就有一間這種東西,那個要做植筋,然後再從新作壁面,外面從新作防水.
一般這種都是海砂屋才會造成.
高雄很少海砂屋,造成原因大多不是長期沒人住造成長期漏水,不然就是海風侵蝕.
至於一般房子,啥管線破裂漏水,壁癌這種都不難處理,難的是你和樓上樓下的關係問題.
我是有一間3x年兩房漏水搞超久,那是因為一開始沒有狠下心全換管線,想說賣前再換.
結果樓下說漏水,廁所正上方,我就把廁所換了,工班適水好像沒問題就做起來出租.
結果租掉後又反映漏水.....現在就再苦惱中,要把租客移走,直接全面管線全換.
不然一般廢墟公寓,例如林園的那幾間,管線全換廁所全換,就不會漏水了.
(一般漏水原因都很簡單,不是進水管漏就是排水管漏不然就是廁所陽臺防水層.還有糞管.
當然另外有一個神祕的東西叫冷氣排水管...不過一般房子很難遇到這個原因.)
當然另外也有一間3x年三房發生過,地板是管線間,漏水結果是隔壁流過來的.
高雄不常下雨,壁面外牆防水可以比較偷吃步,頂樓的話蓋個鐵皮也差不多可以搞定.
(台北愛下雨,處理滲水會麻煩非常多,不過台北房價高,處理的錢"相對"也少非常多)
另外,頂樓漏水是全住戶的事情,外牆也是..
你要叫全住戶出錢,有管委會就先找管委會協調.管委會不出錢,可以寫存證信函去嚇她.
嚇不動就拿存證信函當證據,上法院你會贏...台灣是法治的國家,不要怕上法院..!!
※ 編輯: ceca (1.172.227.116), 11/07/2015 16:54:45
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