Re: [問題] 關於中崙的房價

看板Kaohsiung (高雄)作者ceca (生活藝術大師 N)時間9年前 (2015/10/31 13:54)推噓22(23推 1噓 15→)

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不動產有很多特質. 要一直玩的人才會看的到. 所以如果去問那些一輩子只買兩三間房子的長輩,會有很嚴重的誤判問題. 既然講中崙國宅,那就只單純講跟他有關的特質. 基本上不動產很講就"比較價格" 尤其基本CP值高的東西. 就像大家講的,這邊這麼貴,我幹嘛不去買旁邊. 也反過來因此當這邊這麼貴,旁邊自然也會跟著貴起來... 這種現象尤其發生在"低總價"物件... 也就是說,豪宅這種特質反而不明顯,但是越爛的房子越明顯. 因為..社會上永遠都有一群"火燒屁股非買房不可"的買盤. (但是這種人永遠不是買豪宅的那群人) 不動產成交景氣在低迷,成交量永遠都有1/2的量. (你看現在高雄量和最熱的時期比還有2/3以上) 然後也有另外一票投資資金,永遠愛撿便宜,他門愛買便宜的東西... (這種買盤大多都在地投資人,而非企業或是外來人) 因此當高雄市區最後的聖地,北鹽埕區,離仔內都漲了,比價原則就開始變成鳳新那邊漲. 鳳新那邊漲完了,中崙就跟著漲.. 其中有時間差,可能半年一年...我們操作追捕漲也是這樣追. (當然投資有很多操作方式,我只是單純講追捕長的買法...) 單論追捕漲買法,我不買第一波漲的地區,農16,正灣區. (因為他成型速度快但難判定其穩定性和完成性.) 但我看農16/正灣區衝我就可以去追巨蛋,中央公園,文化中心. (這樣很穩,因為你看前面買後面,很好預測預判之後的發展) 來不及買巨蛋,文化中心,我就去買後驛,生態園區,一心二聖. 再來買鹽埕,高應大,再來鳳山,五甲.. 如果單一漲幅,就會像漣漪一樣,擴散出去... (當然多波漲幅,第一線的會一值往上跳.) 先不論多波漲幅,通常一波漲幅的狀況下. 最先漲的漲完後就不會動了.擴散出去的地方才漲的比較明顯. 也就是說,巨蛋沖起來後他可能一兩年內就不漲了,變成後驛漲很大. 所以如果你看到巨蛋漲了才去買,你可能買了就不漲,然後人家漲很大.. 這種在一個地區的建案也是這樣,摩天高雄比獅甲,正勤,諾貝爾好. 所以摩天高雄最早漲,再來獅甲,再來正勤和諾貝爾. 摩天高雄當時沖最凶一年沖25%嚇死人..但是漲完後到今天,都沒漲過. 後來獅甲爆衝20%後卡死,去年年中到今年中,正勤諾貝爾爆漲20%.但是獅甲卻沒啥變動. (摩天高雄依然卡再那邊不動) 因此...你跟我說甚麼物件好不好...那是沒再操作的人才在講的外行話. 漲過的東西不買,除非下一波漲幅到來,利如我看到聯上I home衝上35,我就去買摩天高雄. 不然不是好的東西一值漲,壞的東西沒人要...會剛好相反,好的東西漲過了該壞的大漲. 這就是不動產比較原則造成的市場現象. 當年大安區45w/p,萬華15w/p...今天大安區120w/p,萬華40w/p. 蛋黃區並沒有漲的比蛋白多...一切都是誤會和名嘴在那邊亂講話.只有先漲後到的時間差. 甚至發生在大樓公寓和套房,一樣只有時間差....在穩定下,他門的差距是固定的. 所以台北前兩年大漲套房...三房這種中規中矩的產品兩年前就卡住了. 甚麼套房沒人要,套房漲不動?....你看現在高雄套房和6年前比有漲不動的樣子嗎? (高雄6年前剛好是"全面"起漲點,10年前的話是美術館先衝,其他地方還再等) 回到中崙國宅,他很晚漲,因為地點太偏,需求少...可是晚漲不代表不漲. 另外一個觀念,財富是金字塔,越下層的人越多... 另外一個很重要的觀念.越下層的人越難租房子,所以他門越會被逼著買房子. 所以爛東西只要價格對永遠有人要,傳說中沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格. 而甚麼叫做價格對..那就是人家都賣500萬,你比較差,所以你400萬價格是對的.. 這就又回到比價原則...所以人家都衝1000萬,你漲到800萬一樣賣的掉. 再來講整個高雄大漲... 一樣是比較原則. 高雄不要說是國內紅黃對抗紛紛擾擾的泰國曼谷,經濟大災難貨幣崩盤的馬來西亞吉隆波. 高雄居人比柬埔寨緬甸菲律賓還便宜...=.= 高雄2000年那時後因為同時兩岸大移民潮+戒急用忍打死港口+產業轉型工廠外移中國. 所以崩潰到非常可憐的地部... 而那時後中國崛起,之後因為很多原因東南亞崛起...高雄還在低潮中. 2008年整個東南亞都在大漲,以至於到2010年,高雄居然比緬甸仰光,柬埔寨金邊還便宜. 這是完全不合理的狀態...無論軟體文化水準,硬體建設規劃還是實質上的人民收入. 高雄都不應該比他門還便宜...一個主要航運點上的重要港口都市. 你沒跟廈門天津比就算了,怎麼可能比這些都市還便宜. 當然這跟台灣很不國際化有關,所以熱錢不太近台灣. 前幾年台灣不動產大多都台灣人自己買的. 不像曼谷吉隆波,買盤一大堆中資歐資美資和廣大的台資(台商在那邊買一大堆) 不過就像歷史紀錄天天上演的,你鎖國鎖不了多久,總有一天要面對公婆. 因此在你這種規模和建設的都市,總是會有讓人家看到你被低估的時後. 當然到現在階段,第一個進來的是中資港資...畢竟世界最近金融風暴冒再燒.還在顧自己. 所以義大和人家合體,賣掉股份400億交換利益,南合興賣掉800億的股份. 高雄看的到的好空地現在大多都是南合興的,也就是都是中資控管的(因為中資有5x%股份) 更不用講整條七賢路旅館被買走多少棟,連尊龍都賣掉了... 而目前這種情況還再持續惡化中...更多的外來資金處心積慮買入高雄. 雖然有..她門目前都買土地買整棟大樓,好像和我們住宅還沒有直接關係...的錯覺... 他門想法很簡單,高雄應該和廈門天津差不多,你價格不到廈門天津,他門就持續買. 尤其你的出租和收益投報不錯...所以不動產價格還在低估中. 當然這些資金和最近國際QE有關,和中國降準降息後人民幣大跌有關. 也就是說,外面貨幣狂貶值,所以熱錢到處找地方避險. 可是不用說中國或甚麼倫敦紐約東京,連東南亞都漲過了.....這時後... 高雄因為之前很難進入,造成上一波東南亞大漲沒漲到,所以反而成為他門避險天堂之一. 後來補漲一倍後,還是沒有到應該到的位置.... so..這就是...你在怎樣鎖國,你還是要面對國際的競爭和衝擊...擋不起來的. so...比較原則,高雄低於人家,漲了一倍還是比別人低,所以還是該你漲了... 因此不要關著門想著甚麼10年錢多少錢.. 10年前2004剛好是台灣不動產"中南部"有史以來崩盤最慘的低點. (北部2003 SARS開始漲,2004已經開始熱了,2004高雄則是美術館剛開始炒,台中七期) 那你應該用股票大低點3000點做基準來看台灣股市嗎...XD 因此取樣demo有問題,另外沒參考整個世界大環境狀態,造成這種比較是沒有意義的. 另外一點,每個國家的人都覺得自己國家很爛....XD 所以你覺得台灣沒救了,高雄該滅了....可是....人家不這樣覺得. 所以...你可以把你家便宜賣給他們,她門應該很開心. 就像台灣人跑去買當地人覺得沒救的東京,倫敦,上海一樣... 她門人民也覺得沒救了要崩了....賣給你門外資剛剛好. 就像台灣認為把沒救的不動產賣給中資港資剛剛好一樣....XD 最後一點. 真正操作市場當下看到的思考. 中崙國宅三房出租大約一萬. 雖然四周沒產業,可是因為靠近88,所以會有擴散人口和大寮那邊工作的人想住. 然後因為四周類似的房屋量太少,反而供給不足,因此出租狀況很ok. 一間三房買300萬,出租一萬,投報率4%.....房屋貸款2%.20年屋可以貸款8成. 所以現金投報率12%並且很穩定....勝過眼睛看的到的90%投資報酬... 所以資進會持續進入... 長遠區域判定. 大魯閣開幕帶動5000人(包含商家)相關工作機會(5000可能有點毫郩,兩三千應該有). 機場北側,看飛機農場旁邊,土地要開發作為新的物流中心,製造工作機會2000~3000人. 老爺重劃區計畫完成,並且有更多的重劃區在中安路以北和中崙四周. 這邊將來會是港口周遭相關產業人員的新住宅區走向. 尤其在未來國道七號開通後,可以快速值通林園和大寮的各大工業區. 所以遠景不錯....長期囤著有利多可以期待. so...同時處於超高投報+長期有遠景下...這是一個不錯的投資選擇. 以上是完全投資思考下的看法.... 最後補一個,房價和利率關係很重. 這50年來利率一值都在下降,所以巨觀下房價無論中短期怎樣波動,長期都在漲. 10年前房貸利率6%.所以房租投報5%以下會賠錢... 但是現在利率2%,就算房租都沒有變動,但是因為房租投報2%以上都賺錢. 所以會推升房價翻三倍. 房價可怕是這樣來的...並且很少人敢講出實情. 至於期待甚麼美國升息...你說升半碼還有可能,你要升1%就超級困難. 更不論全世界都再降息...台灣剛降了半碼... (人民幣利率4%降半碼和台灣1.x%降半碼造成的影響比率可是差非常大的.) 基本上有規模的投資資金判定,也都是這種投報計算法... 只有台灣人尤其台北才在那邊炒房不看投報...然後盲目的瘋狂亂炒. 所以在一個地區,利率下降或房租上升..這邊房價一定上升. 反過來要是利率大拉高,利如西班牙上次被歐盟惡性拉高3%利率而崩盤. 或是房租崩潰,利如底特律.就會大崩潰. 日本則是體質很詭異,她折舊太凶+稅金太重,所以你以整體論她的房價卡死.可是租金爆好. (以單一物件論,她折舊太凶所以隨年份一值貶值或有成本支出.以整體來看是卡死) 不過日本出租投報很高,所以在安培三之箭之前,日本不動產賺錢模式和世界不太一樣. 你要大量貸款日幣,去收租賺利差...就像吳淡如很多年前就進日本的玩法一樣. 我只要收租比你貶值+稅金還高很多就可以賺錢..尤其台灣人可以貸款六成槓桿. 後來三支箭後,日幣狂貶,雖然你本金和以後的租金賠了匯差...就又大賺一比. 可是因為你貸款了6成,所以你這6成貸款因為日幣大貶而大賺(貸款等於放空貨幣) 這是日本很特蘇的不動產操作狀況,不能用一般國家的玩法去套用. 亂買日本會賠錢,但是方式用對會賺錢. 而像台灣壽險跟著李家誠去吵英國,那是拿台灣保險1.x%的成本去英國放4%投報. (因為台灣政府金八條不准她門炒) 所以她門比較沒有在英國當地貸款5%...而是直接搬台灣的錢去英國現金買斷. 至於李家誠..她是中國先行者,而不是逃出中國.你看這個月中國和英國的大量新聞就知道. 中國很早就再打底和英國作互動,而到最近正式揭開...並且大買英國. (當然這跟國際政治有關...細節就不再講,因為很多是推論,因為推論無法證明... 但其中,包含中國和英國和歐盟關係,和美國關係) 但回到根源,投資算盤基本上就是這樣打... 你投報多少,貸款的利率多少成數多少,我投資下去可以套利多少... 然後做環境評估判定之後,就知道這個地方可不可以下. 中崙有她的價值性在,所以會有資金進去是很自然的狀況. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.226.243 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1446270878.A.404.html

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